香港作为世界知名的国际金融中心，商业活动一向十分频繁。而位于香港岛的中环则为香港最重要的核心商业区，全港大部分顶级写字楼都以中环为主要集中地。
　　1997年以前，大型外资跨国企业大多选择中环设立区域办事处，从而令中环区内的顶级写字楼都以外资商业机构为主要用户。1997年过后，因为租金成本问题对企业整体营运造成的长远挑战愈趋严峻，直接导致后来中环顶级写字楼的用户群体有所改变。不少外资跨国企业由于希望节省成本，渐渐将办公室由中环转移至观塘、鲗鱼涌等租金较便宜的九龙东、港岛东一带非核心商业区。

　　国家提出「一带一路」经济文化发展战略之后，实力雄厚的中资企业对外向全世界发展的目标更加清晰明确,亦成为大势所趋。香港为国际金融中心的优势,对于希望向外扩展的中资企业无疑有巨大吸引力，纷纷落户香港。数据显示，中资进驻香港首选以中环作为基地。中环顶级写字楼供应本来已经偏少，除承租外，不少中资企业于中环购买全层甚至全幢甲级写字楼作为办公室总部，直接推高区内顶级写字楼租务及销售市场价格，租金甚至远超纽约和伦敦。

　　中资进港不断，使中环一带顶级写字楼市场用户产生结构性改变。以外资企业为主的商业机构办公室分布纷纷出现「去中心化」现象。考虑到节省经营成本，部分外资商业机构办公室选址由中环核心商业区一带向外迁移至黄竹坑及启德等地，因租金和价格相对便宜、交通配套渐趋完善,并具有潜力发展为商业中心的地方。

　　为了继续发挥以及巩固香港作为国际金融中心的地位,香港政府必须为未来市场对优质商业用地的殷切需求作好准备。政府于2012开展《起动九龙东》发展计划，锐意打造香港第二个核心商业区，预计未来增加约470万平方米商业/写字楼楼面，并提供完善的配套设备。当中启德发展区的工程已陆续竣工。笔者在此寄望计划完成后，能够更好地满足市场对优质商厦的需求，吸引更多优质企业进驻香港，为香港的经济发展注入更大动力。

　　张圣典 普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理) 专栏隔周五刊登