本港商用物业呎价攀上新顶峰此起彼落。买写字楼的买家依然大有人在。根据我司最新的「全球城市」报告中的「摩天大楼指数」，2017年第二季香港摩天大楼的写字楼租金连续3年排名全球一，每平方呎年租金达304美元，租金大幅高于第二位的美国纽约曼克顿88%，比去年76%的租金差距更大。由于租金与其他城市差距较大和需求持续，预计香港于未来(三至五年)写字楼租金水平仍会保持于全球首位。
　　摩天大楼指数前十位的城市中，亚太区的城市占5个，包括香港、东京、上海、新加坡和北京。香港核心商业区优质写字楼(即中环CBD)存量为全球主要城市中最少，仅相当于美国纽约(曼克顿)优质写字楼存量的10%。在2020年前，预计中环新写字楼供应仍稀少。由于香港核心区优质写字楼供应紧张，优质写字楼租金回报率仅2%，相对其他大中华区城市上海(4.3%)和北京(4.5%)，属全球最低。

　　相反，香港优质写字楼价格为全球最高，1亿美元在香港仅可以买到17,727平方呎(相等于每平方呎5,641美元)的写字楼空间，价格大幅抛离第二位的东京。以相同金额在东京可购入31,282平方呎写字楼。

　　至今年9月份，香港甲级写字楼整体空置率下跌至1.7%，中环空置率下滑至1.4%，接近2008年的历史低位。由于写字楼连续多年升值，香港预计今年底成为20个全球城市中优质写字楼租赁回报率(2.9%)最低的城市。而在供应有限需求持续下，带动中环甲级写字楼租金持上，预计中环甲级写字楼的租金在下半年仍会升2%至4%。相反，九龙东未来写字楼供应增多和空置率高，令租金持续面临下行压力，相信其租金在今年下半年将跌4%至6%。因此，中环写字楼和九龙东租金走势两极化的局面将持续。

　　至2017年9月，中国内地资金在香港地产市场的投资金额达至47亿美元，按年升48%。但由于内地企业对外投资受到不少资金流出的限制，预计未来数月的投资活动会有所下降。笔者估计中资企业仍会继续是香港写字楼市场需求的动力来源，相信中资会选择性及策略性地在香港投资。有一点要留意，由于愿意将香港优质写字楼出售的业主有限，加上过去五年有不少中资机构已在香港买入写字楼，相信未来2至3年不会有大量整幢写字楼买卖交易。

　　尽管股市不稳和人民币贬值，笔者预计在中资机构持续的需求带动下，香港写字楼租金未来亦可录得温和涨幅。然而，由于中环缺乏新增供应，加上逾半数甲级写字楼楼龄超过25年，部份有重建和翻新需要，长远而言，将影响中区未来写字楼的供应。

　　林浩文 莱坊高级董事、估价及咨询部主管 专栏隔周一刊登