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王美凤:入息不稳可做按揭?

2018-01-09 08:55:39 来源:中金在线香港编辑部 作者:王美凤

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  银行评估按揭申请人的还款能力,不单看其入息水平,入息的稳定性亦是衡量要素。若按揭申请人是一位固定收入人士,每月有稳定薪金入帐,银行可预计借款人的还款能力应较平稳。若然借款人的入息并非固定,每月浮动不稳,又是否可获银行批出按揭?
王美凤:入息不稳可做按揭?
  对于非固定收入的按揭申请人,银行需衡量其入息的浮动程度,是否备有完整入息证明,以及提交的文件是否可让银行瞭解其还款能力。

  一般来说,若然入息并非固定,银行要求最少达6个月的入息证明(薪金入帐银行记录、公司粮单及税单)。这方面再视乎实质状况调校,例如申请人工作属于营销性质,每月入息由稳定底薪及浮动性的佣金或花红组合,而月与月之间的总入息不算过于偏差,那麽,若半年平均收入通过压力测试,信贷纪录亦良好,获银行批出按揭的机会亦大。

  若果申请人的每月入息相当波动,一个月收入达50,000元,另一个月收入却只有5,000元,银行或需要求长达一年或两年的入息证明以评估平均收入水平,亦有机会将每月佣金先打折扣,才可纳入收入计算。以地产代理为例,部份银行要求提供两年入息记录,并因应申请之按揭成数及/或楼市状况,决定佣金是否打折计算。

  非固定收入人士的按揭审批要求有时亦基于不同行业而有所分别,例如的士司机需提供的职业及入息证明,一般是的士司机证、租车记录及3至6个月银行入帐记录,所以的士司机最好养成习惯将收取的现金存入银行。

  近年流行网上买卖,吸引不少人创业开设网上小店,有时小东主却基于网上经营模式及初期生意额不大等缘故而忘了办理商业登记,若果希望将有关收入纳入按揭申请的入息水平计算,借款人需向银行提交商业登记、最少6个月的网上交易及入帐记录、独资公司出入帐目记录等。

  此外,一些感觉上较难申请按揭的职业例如是私人补习/教琴老师、上门化妆师、接单送货司机、自由工作者等,工时及入息不固定,其实一样可获银行批出按揭,但申请人需尽量主动提供工作证明及记录、专业资格证明(如有)、学费或收费入帐银行记录等,让银行在按揭审批上有足够的依据。不过,银行是否可批足按揭亦视乎收入的稳定程度,例如记录显示申请人持续地获很多学生及客户聘用,亦已有一定行业年资,银行较大机会信纳借款人可继续在业界有较稳定的收入。

  除了以上所述,非固定收入人士别忘了为工作报税,税单是银行审批按揭十分重要的依据,若未能出示税单,大部份银行未必可批出按揭贷款。银行之间对于非固定收入人士的按揭审批准则不尽相同,部份银行对于入息浮动的按揭申请人倾向保守,借款人可多找几家银行比较。

  王美凤 中原按揭经纪有限公司董事总经理

  专栏隔周二刊登

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