特首首份施政报告集中着墨于房屋政策，又致力建立置业阶梯。但楼市仍然炽热，有不少发展商亦加速推盘。在住宅供应充裕以及需求持续下，看不到有任何重大因素令楼价会大幅下滑，预计2018年一般住宅楼价仍会升5%。中国内地方面，十九大国家主席习近平强调了「房子是用来住而不是用来炒的」成为了房产的重点，同时亦意味着中央政府会加快和增加住房租赁供应。
　　就香港住宅市场而言，2017年全年升12%。楼市仍在高位，截至2017年第4季，欧洲摩纳哥豪宅价格已连续第10年为全球最高，一百万美元在摩纳哥仅能购买180平方呎的豪宅。而香港和纽约佔第二和第三位，一百万美元分别只可购买200和270平方呎的豪宅。如果2018年香港豪宅升幅有两位数，那香港豪宅就会是全球最贵。

　　预料2017年总住宅销售量将达到约61,000宗，预计2018年的住宅销售量与2017年相若，约60,000至63,000宗，仍属低水平。2018年一手住宅楼市畅旺，以一手和二手住宅销售金额计算，预计2017年总成交金额约港币5,500亿元，比2016年大幅上升达29%。现时市场由一手楼主导，买家以自住人士为主，只要一手楼的定价吸引并为买家提供优惠，买家大都倾向一手楼，预测2018年一手楼成交宗数比例会维持30%或以上，成交金额则会佔约一半。

　　在2016/2017财政年度，以金额计算港资和中国内地发展商在香港整体卖地市场(包括政府、港铁及市建局招标)的比例各佔一半。但到2017/2018财政年度，港资佔超过90%。中资在港抢住宅地皮后，港资发展商则积极购买中资尚未沾手的商业地皮，投资额十分庞大。在2017/2018财政年度至今，港资已买入7幅非住宅和3幅住宅用地，相反中资发展商仅买入4幅住宅用地。

　　集中分析香港住宅卖地市场的情况，在2016/2017财政年度，港资和中国内地发展商在香港住宅卖地市场都十分活跃，以成交金额计算，达到港币1,155亿元。当中，内地发展商佔50%，相信中资比例会持续，但金额则大大减少。直到至2017年11月中，内地发展商在香港投地总金额仅达港币190亿元左右，主要是由于中资向外投资多了限制，相信中资日后会比较选择性和策略性投资。

　　以现时情况来看，看不到有任何重大因素令楼价在短期大幅下滑，美国缩表及加息，对住宅楼价短期影响有限。2018年对香港楼市影响最大是地缘政治、中国经济及香港政府政策，相反息口及供应对楼市的影响有限。预计2018年一般住宅楼价会上升5%。内地资金持续流入香港豪宅市场，再加上豪宅供应追不上需求，相信2018年豪宅市况畅旺并会追落后，楼价将会上升8%。

　　就中国内地住宅市场而言，中央政府为了压抑过热的楼市，同时减低经济对债务的依赖，继续以去槓杆和紧缩信贷降低金融风险，房地产销售及企业投资增幅将会减慢。但是2018年中国内地经济增长应维持在6.5%左右。

　　十九大强调「房子是用来住而不是用来炒的」成为了房地产市场发展的基调，目前内地有超过47个城市採取限购调控政策，预计明年楼市调控将会持续。

　　自2016年第四季以「因城施策、因地制宜」的房地产调控政策实施以来，截至今年十月底，70个大中城市的15个热点城市的楼价按年和按月涨幅都出现回落，因此，相信中央政策会持续实施，继续推出针对不同城市发展的措施，并将扩展到其他楼市过热的城市。

　　综合而言，2018年内地住宅楼价仍向上，但升幅会明显收窄。估计一线城市约升3-5%，而主要二线城市则升3-4%。但要留意部份三、四缐城市有机会向下调整。

　　林浩文 莱坊高级董事、估价及谘询部主管

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