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萧亮鸿:犯法都要交差饷及地租?

2018-01-16 08:52:48 来源:中金在线香港编辑部 作者:萧亮鸿

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  根据《差饷条例》,在任何楼宇及土地上加建或改建的部分,不论是否已获有关政府部门批准或豁免入则,又或是非法僭建,若涉及改变楼面面积或更改了用途,都必须按实际状况,重新评估差饷租值。即有关僭建部分或更改用途的楼面,都要按现况缴纳差饷及地租。
萧亮鸿:犯法都要交差饷及地租?
  例如,将现有工厂单位改作商业甚至住宅用途、在天台或平台上加建构筑物作为住宅用途,则有关部分会按「现有用途」而不是「工业用途」来估算差饷租值。又若有人擅自霸佔政府土地,例如在私人独立屋旁边的「不入契」花园,或政府土地上楼宇加建延伸的扩建部分;虽然有关政府土地并不属于私人物业的一部分,但由于实际上是合併使用的;因此,霸佔得来的土地及地上的建筑物亦需要缴纳差饷。

  不过,现时差饷物业估价署很少会在每年的差饷租值重估时,要求进入有关私人物业内进行实地勘查或巡查;因此,除非有关改动或僭建部分显然易见,又或被举报及自愿申报,否则,那些自建阁楼、地库酒窖、玻璃屋、车库丶泳池及围封露台等,都不容易被发现。

  要知道,差饷物业估价署是以评估物业当日的状况进行估值,估值是包含物业当时的一切状况,包括有违例搭建物,但这并不能代表有关的违法搭建物具有合法地位,或可免除该物业业主在《建筑物条例》或其他法例内的责任。

  严格来说,上述种种行为其实都可能已违反了地契丶物业公契、各类保险条款丶物业按揭贷款规定、《消防安全(建筑物)条例》、《城市规划条例》及《建筑物条例》等。所以除非有关业主能及早恢复单位原有状况,否则一旦被传媒揭发,大肆报导,或是被当局发现;届时,可能会被罚款甚至监禁,至于还原所花费用随时较有关搭建物为高昂。

  其实要确定所购买的物业有否违规僭建并不困难,例如在申请按揭贷款时,除非业主拒绝,银行一般都会指示产业测量师进行实地内部考察,若发现物业与屋宇署的最后批准图则有任何出入或异样时,测量师必定会在报告上列明,以保障放债人(银行)的权益。

  萧亮鸿 注册专业测量师 永利行测量师有限公司董事

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