本港楼价高处未算高，呎价攀上新顶峰的新楼盘此起彼落。不过，排队拣新楼的买家依然大有人在，发展商推盘仍卖个满堂红。近年本港楼价高企不下、物价有升无跌，令港人消费信心陷谷底。笔者发现一项两岸四地消费者信心走势调查，本港以买楼及物价的信心指数最低分。调查发现内地的信心指数最高，澳门居次，台湾则排第三，香港则「包尾」。
　　笔者相信本港楼价高和物价高的问题一直困扰市民，但楼市措施未能实时见效，令本港消费信心停滞不前。另外本港楼价及物价高的问题一直未能解决，即使政府进行多项措施仍未能实时解决问题，亦因受制于市场各项因素，料难以短时间内改善。

　　政府近年连环出招后，楼市「量跌价仍升」。目前楼市有一定泡沫，炒家绝迹住宅楼，早已转战写字楼及停车位等。宏观而言，香港楼市容易受到外围影响，而香港市民的置业负担仍然值得关注，不仅楼价与收入比率冠绝区内，家庭负债与收入比率约在63%的高位。

　　香港是开放型的细小经济体，极容易受外围因素影响，若楼价急速下跌，会对金融体系构成潜在风险；而压力测试更显示，个别小型银行应对极端恶劣环境的能力较弱，外资行对资金流失比较敏感，监管机构面对楼价调整的风险要保持警惕。另外，香港与中国的经济及金融日渐融合，若中国经济急速放缓，会影响香港经济及楼市。随着香港与内地经济的关系出现微妙变化，香港作为内地主要对外窗口的角色有可能改变。

　　香港现时面对的楼市情况，并非一时三刻出现的问题，上届政府在推出新土地方面虽然比较积极，但政府在传达本港楼市未来供应充足的讯息上不够彻底，无法建立市民对楼市的预期。短期而言，现时本港建筑费仍然高企而需求仍在，笔者相信本港楼价难以大幅回落，而长远楼市亦难以承受大上大落，政府亦可考虑有限度引入外劳。

　　以未来6至12个月来看，笔者看不到有任何重大因素令楼价在短期大幅下滑，美国「缩表」及加息，对住宅楼价短期影响有限。2018年对香港楼市影响最大是地缘政治、中国经济及香港政府政策，相反息口及供应对楼市今年的走势影响有限。笔者预计2018年一般住宅楼价会上升5%，相信2018年豪宅市况畅旺并会追落后，楼价将会上升8%。

　　林浩文 莱坊高级董事、估价及咨询部主管

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