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叶敬诚:香港人的房贷负担是多少?

2018-04-16 08:56:04 来源:中金在线香港编辑部 作者:叶敬诚

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  翻开香港报章的地产新闻,天天都说楼价高企。大家猜一猜,根据最新的官方数字,香港人一般的房贷支出(供楼负担)佔入息的多少?A.68%, B.35%, C.19%, D,12%。
叶敬诚:香港人的房贷负担是多少?
  正确的答案是:以上皆对。对于「香港一般人的供楼负担」,的确有一堆大有差别的官方数据。68%出于政府每季发表的经济报告,最新数字至2017年底,假设一个中等收入家庭,以市价购买一个45方米住宅、并以现行利率、7成按揭、20年期还款为条件,计算供款与入息比例而来。

  35%出于金管局向立法会的定期报告,最新数字至2017年11月;数字是统计银行新批按揭合约、申请人的收入而来。以上两个数据,既相似又相异。相似之处是试图反映「当前借用按揭」人士的供款负担。相异是政府以多年不变的假设条件计算负担比率,而金管局是以实际批出按揭合约统计借款申请人的负担,反映的是「借用楼按」一刻的负担情况。

  至于另外两个供款负担数字,试图反映的是:「现时需要偿还按揭家庭的供款负担」。19%出于统计处2016年人口普查,数据由调查员向30万个住户访问而来。

  而12%出于金管局3月份的专题报告,以金管局掌握的当前未偿还按揭总额、平均利率、平均尚馀还款期,计算平均供款,再比较居于私人住宅家庭收入中位数计算而来,数据反映2017年的情况。

  所以,「香港人一般的供楼负担佔入息的多少」此问题看似简单,但起码也有4个不同的官方数字。由于方法不同,四个数字亦有明显差异,但大致上可以说:由于监管当局的有效管理,香港人难以向银行借入超负荷的债务,所以新批按揭合约的供楼负担只有三成多;而过去十年利率偏低、经济增长,又令全部需要偿还楼按的家庭,平均供款负担只在收入2成以下。

  叶敬诚 按计划有限公司联席董事

  专栏隔周一刊登

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