香港核心商业区优质写字楼(即中环CBD)存量为全球主要城市中最少，仅相当于美国纽约(曼克顿)优质写字楼存量的10%。在2020年前，预计中环新写字楼供应都十分稀少。由于香港核心区优质写字楼的供应紧张，香港优质写字楼租金回报率仅为2%，为全球最低，低于其他大中华区城市上海(4.3%)和北京(4.5%)。
　　预计到2020 年，马尼拉 (+19.1)、 布里斯班 (+16.5%)、 新加坡 (+15.8%)、 曼谷 (+11.4%) 和香港(+10%) 优质写字楼租金增长将领先，录得双位数的增幅。香港优质写字楼价格为全球最高，一亿美元在香港仅可以买到17,727平方呎(相等于每平方呎5,641美元)的优质写字楼空间，价格大幅抛离第二位的东京。以相同金额，在东京可以买到31,282平方呎的优质写字楼。

　　香港优质商厦供应有限而需求持续，带动中环甲级写字楼的租金持续向上。现在，中环和金钟甲级写字楼的空置率十分低，只有1.8%-1.9%。三月份中环甲级写字楼录得低至1.1%的空置率，按月下跌0.4个百份点。强劲的租赁需求持续为中环的空置率带来压力。由于中环写字楼的空置空间有限，有部分公司愿意付较高的租金和利用更多时间在中环寻找写字楼。

　　三幢政府大楼搬迁或重建

　　然而，香港政府一直在考虑应否将CBD扩展，又或者将三幢政府大楼搬迁或重建。其实香港岛还有其他CBD，举例铜锣湾和北角都有不少写字楼项目，再向东边去的大古坊也有一些写字楼项目，相信会吸引到部份的租客搬迁。另一方面，值得留意香港岛的南面，自地铁港岛南线通车后，该区对租户有吸引性。

　　九龙东续在变迁

　　三月份为传统澹季，九龙区甲级写字楼租赁市场持续平静，大部分租赁成交为搬迁个桉以减低开支。预计九龙东搬迁潮将持续，因区内的租金依然属较低水平。由于今年九龙东新供应量将较2016年和2017年低，预计区内的租金将在今年下半年回升。政府在几年前开始发展一个九龙东CBD2，包括九龙湾、观塘和启德。相信未来写字楼均集中在观塘和九龙湾为主。九龙东将会继续在慢慢变迁，将来的租金价格有机会慢慢追及香港岛。

　　新界区方面，荃湾有一定的写字楼楼面，屯门都有一些新写字楼，又或者用工厦改装成为半写字楼的也有。作为一个很有兴趣投资写字楼市场的投资者，除了可以到传统的中环和金钟的写字楼区外，都可以考虑到其他地区寻宝。

　　林浩文 莱坊高级董事、估价及谘询部主管

　　专栏隔周一刊登