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赵锦权:增加公私营合作模式的透明度

2018-05-23 08:58:06 来源:中金在线香港编辑部 作者:赵锦权

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  「土地供应专责小组」已展开了为期5个月的土地供应选项公众谘询,其中一项建议是以公私营合作模式发展新界农地,让接近一千公顷的农地更改为兴建房屋的「熟地」,增加公私营单位数目,以解决现时水深火热的住屋问题。
赵锦权:增加公私营合作模式的透明度
  社会上对公私营合作发展农地持有不同意见,从正面的角度看,公私营合作既能加快土地开发、房屋兴建,尽快协助市民安居置业;但同时有市民担心,亦会可能带来官商勾结,而将来落成的私营住宅单位同样以「天价」出售,最终得益者也只是发展商。不过,笔者认为将农地改划为住宅用地是为整个社会福祉而做,而非只向发展商「开绿灯」,昔日的沙田第一城被誉为首个公私营合作发展项目,四间参与的发展商联营自行填海、平整和建造。当时政府亦在地价上反映了平整土地的成本,发展商却必须按照政府的规划大纲进行发展,一个新市镇就是这样一步一步的发展而来。

  公私营合作模式早在七十年代外国流行,以英国为例,当地政府成立了专责机构Infrastructure and Projects Authority,透过法例规管与有利措施,将公私营合作项目加快推进。在伦敦的可负担房屋(affordable housing)亦採用了这种发展模式,当地政府规定若发展商能够提供约三成单位作为可负担房屋,其规划申请程序可加快审批,造成三方互惠。

  笔者认为英国例子值得香港借镜,政府可透过设立独立机构,引入不同界别的专业人士,为日后的公私营合作房屋发展项目把关,将整个审批程序、补地价金额、所需负责的基建设施、项目成本等资料一一陈列出来。

  现时发展商拥有大量农地储备,政府可先行提供食水、排污、交通等基本配套设施,或由发展商安排所有配套,成本在地价中反映。如发展商希望透过公私营合作模式发展,新设立的独立机构可作进一步的审批或制定发展条件,例如所需支付的补地价金额、协助兴建的公营房屋或政府所需设施、可扣除多少设施的兴建成本,以及最重要是协助兴建的公营房屋数目。

  政府一直沿用的补地价计算方式,是按照改变用途后与改变用途前的地价差异作为所需支付的补地价金额。现时发展商与政府之间的矛盾主要是对修改用途前的地价争议较大。

  收回土地特惠补偿率

  为了加快释放农地为可建屋土地,笔者认为政府应参照新界农地按区域划分的「4级制」赔偿,并以地政总署公布的「收回土地特惠补偿率」作为更改用途前的地价补偿指标。此概念是假设政府向发展商强制收回1,000多公顷农地,并重新卖地一样。如政府徵收土地,则需耗费过千亿元的赔偿金额,当中仍未计算损失高达三四千亿元的补地价收益。

  由此可见,公私营合作模式能有效提升资源运用,远比耗费补偿收回土地优胜。当然,在公私营合作中必须提高决策透明度,以释除公众对官商勾结、利益输送等疑虑,让本港完善的法律制度得以彰显。

  赵锦权 戴德梁行亚太区估价及顾问服务部主管

  专栏隔周三刊登

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