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黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力

2019-03-27 08:22:03 来源:中金在线香港特约 作者:黄伟健

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  碧桂园服务 (6098.HK) 是中国领先的住宅物业管理服务商,由碧桂园 (2007.HK) 在2018年6月19日分柝上市。碧桂园服务已经服务超过25年历史。
黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力
  拥有庞大物业管理组合

  截于2018年12月31日,集团拥有庞大的物业管理组合,遍布于全31个省、市及自治区的280多个城市,所管理的总面积约达到505百万平方米,管理840个物业项目及向约140万户业主提供物业管理服务,收费管理总面积约181.5百万平方米。

  三类主要业务,覆盖物业管理价值链

  集团的主要业务有三种,第一是物业管理服务,第二是小区增值服务,第三则是非业主增值服务,构成了覆盖整个物业管理价值链。

  物业管理服务

  在物业管理服务上,集团主要为业主、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务,包括保安、开荒清洁、绿化、园艺及维修保养服务等,现阶段住宅小区是集团服务重点。集团的物业管理组合亦涵盖商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府、医院及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园、景区及学校等非住宅物业。

  小区增值服务

  在小区增值服务领域,集团致力成为「全周期小区生活服务整合运营商」,围绕小区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期,为业主提供全方位的小区增值服务。2018年小区增值业务已经在房屋中介、房屋配套服务、小区传媒、小区家政服务、小区空间运营等领域,形成了可持续盈利的规模化发展,并在房屋短租、小区团购、小区保险等领域积极拓展、大力挖掘市场潜力。

  过去三年,集团从业主生活需求入手,在新旧小区大力推广此板块业务,为在管物业的业主及住户提供广泛的小区增值服务,包括:(1)家居生活服务,如购物协助、家政、绿化、园艺、拎包入住、生活团购及其他定制服务;(2)房地产经纪服务,包括房产中介、房产投资咨询、房屋短租、托管服务、财产保险;(3)园区空间服务,其中包括场地运营以及小区传媒等。

  非业主增值服务

  集团提供的非业主增值服务主要包括(1) 物业开发商的售前业务管理咨询服务,以及为其他物业管理公司管理的物业提供咨询服务,(2)在交付前阶段向物业开发商提供开荒清洁、绿化及维修保养服务,及(3)车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务。

  进军「三供一业」

  2018年,集团成立合资公司开始进入「三供一业」(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域。于年内开始着手接管物业管理及供热业务,此部分业务将于2019年开始陆续产生收入。

  集团开始接管的物业项目将覆盖全国11个省的53个城市,拟接管的物业项目管理面积约为90.2百万平方米;供热项目将覆盖全国6个省的8个城市,拟接管的供热项目管理面积约为41.7百万平方米。

  去年各业务均表现强劲

  集团日前公布了2018年全年业绩,全年收入约46.8亿元人民币,按年增长49.8%,从各业务收入来看,物业管理服务占约73.7%,收入达到34.5亿元人民币,按年增长35%,当然是集团最主要的收入来源,而小区增值服务则占约8.9%,收入达到4.2亿元人民币,按年增长8.9%,非业主增值服务则占约16.9%,收入达到7.9亿元人民币,按年增长1.4倍。各方面业务也有强劲表现,这主要归功于其背后规模庞大的碧桂园产业及覆盖范园,而且收费总面积及物业数目均亦正在不断增加中,这意味着未来集团在各业务的营收好大机会继续上升。

  
黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力
  数据源:集团

  
黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力
  数据源:集团

  
黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力
  数据源:集团

  来自集团及第三方的在管面积均有增长

  从集团的物业管理收费在管面积来看,来自碧桂园集团自身开发的物业由2017年的1.09亿平方米,增加近33%至1.45亿平方米,而来看第三方物业开发商开发的物业在管面积则由2017年的0.13亿平方米,增加1.7倍至0.36亿平方米,均有较大的增幅,使总在管理积由2017年的1.23亿平方米增加47.9%至1.82亿平方米。

  
黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力
  数据源:集团

  财务稳健

  有这样强劲的收入,也需要有良好的成本控制效率,才可有强劲的利润表现。集团2018年的毛利率为37.7%,过去数年均保持在30%以上的水平,2018年纯利率则为20.0%,过往数年亦能保持在13.0%以上,使集团2018年纯利达到9.3亿元人民币,按年增长112.1%,股本回报率为40.1%,也是属于一个非常高的水平,财务表现是相当稳健及良好。

  各业务毛利率均有提升

  从毛利率来看,各业务均有所提升,显示集团整体营运效率上均有所增强。

  
黄伟健:碧桂园服务业绩强劲 具增长潜力
  数据源:集团

  未来计划

  集团将继续透过增加物业管理数目及合同管理总面积以扩大业务规模,进一步提升于业内的市场份额。

  集团亦计划透过加强与各业务伙伴的战略合作为日渐增多的非住宅物业(如商业物业、工业物业、城市服务、产业园、科技园、教育机构、高速公路服务站、特色小镇以及政府公共设施)提供全面物业管理服务。

  通过标准化、自动化、智能化管理及先进的信息化系统持续向客户提供优质服务,并在提高营运效率的同时有效控制成本。

  提高各项自动化及智能化管理措施覆盖范围的相关措施包括,升级智能访客准入面部识别和停车场管理的IRBA系统、升级物管内部信息化ERP系统。

  收购北京盛世物业

  集团于2018年11月份收购了北京盛世物业服务有限公司的70%股权,并于近日再度收购其余下的30%股权,完成后便拥有北京盛世物业的100%股权。此收购将可提高集团业务覆盖范围及规模,相信可以提升集团市占率及竞争力。

  笔者为证监会持牌人,没有持有上述股份。

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