高力国际发表2019下半年香港楼市展望
全球领先的房地产服务机构高力国际(纳斯达克证交所交易代码: CIGI:多伦多证交所交易代码: CIGI)发表了最新的《2019下半年香港楼市展望》, 探讨上半年本港楼市表现,并分析各项影响写字楼、工业物业、零售物业及住宅物业市场的因素和整体房地产投资前景,以推测未来六个月的楼市走势。
高力国际香港及南中国研究部主管邓淑贤表示:「营商环境普遍维持审慎,不会为市场带来长期的稳定性。我们预期低息环境、低失业率和大湾区规划所带求的机遇会为市场带来长期的稳定性。」
物业投资市场:交投量显著反弹看好地区商场和工业物业潜力
2019上半年的商业物业整体交投量总额达到976亿港元,由2018下半年显著上升44%,其中以第二季的交投气氛最为活跃,主要由全幢商厦、酒店及商场的交易所带动。
高力国际香港资本市场及投资服务行政董事翟聪表示:「展望未来半年,投资气氛将维持审慎乐观。我们预期商业物业价格在2019下半年将较平稳,而基金和投资者普遍资金充裕。投资者可考虑租金前景看俏的地区如港岛东,以及市场需求强劲而投资门槛较低的资产如地区商场,以寻求稳定回报及物业升值潜力。」
在工业物业市场方面,活化工厦计划2.0令今工厦再次受投资者注视,工厦价格未来半年将继续上扬,预计全年按年升4.5%。
写字楼市场:主要子市场的租赁动力减弱
尽管2019上半年整体录得正净吸纳量,但租赁市场与去年同期相比有所减弱(较2018下半年低46%,也较2018上半年低52%)。 尤其中环/金钟区,今年上半年录得-112,866平方尺的净吸纳量,是连续第四季度录得负数。有鉴于内地企业与灵活工作空间租户需求转弱,再加上新写字楼供应增加,甲级写字楼空置率在过去半年上升了1%,而预计到2019年底租金将按年下降1.3%。
在2019年第二季,湾仔/铜锣湾地区录得最低的净吸纳量,租金跌幅亦是所有子市场中最大。主要原因是更多租户搬迁至港岛东区,即使该区租金升幅最为强劲,对租户而言仍较能负担。在九龙区,受到企业远离核心区的趋势带动,再加上崭新的优质写字楼相继落成(特别在东九龙一带),平均租金有所上升。
高力国际香港商业物业服务高级董事林子明表示:「2019上半年本港企业对营商环境保持审慎,也影响到写字楼租赁需求。然而。然而,据我们2019年度香港写字楼租户问卷调查报告显示,有许多人对未来三十年的业务前景充满信心,并计划作进一步扩展。对于那些有意搬迁的租户而言,港岛东与东九龙是最受欢迎的地区。」
高力预计,2019至2023年每年平均的甲级写字楼供应量将增加至230平方尺,较前五年每年的平均值上升了29%。然而,由于未来两年写字楼面缺乏主要供应,高力认为大型租户应该提前规划其房地产策略,并预计非商业核心区的新发展将会继续主导租赁市场的变化。
工业物业市场:外贸持续疲弱 内部扩充与新需求来源推动租金上涨
本港的外贸市场仍然疲弱。2019年1月至5月出口总值较去年同期下降2.4%,港口货柜及空运吞吐量亦按年分别下跌7.7%及6.4%。由于来自内地的新业务订单放缓,本港的PMI也连续第14个月跌破50点的分水岭。
高力国际香港工业物业服务业务主管林家灏表示: 「全新的航空货运检验政策应可继续推动仓库空间的租赁需求。工厦活化2.0计划将地积比率放宽至20%后,有助带动投资者重新发展工厦的意欲。加上空置率低,同时市场缺乏新供应,仓库租金或会在2019年保持上升趋势,年底较去年同期增长3.5%。」
展望将来,高力预计5G、物联网、人工智能及机械人技术的兴起将继续改变市场需求及仓库与工业市场的发展,特别有助带动本港数据中心的需求。
住宅物业市场:逆市造好 下半年市况较波动
2019上半年住宅需求持续强劲,第二季成交数量高达20657宗,按季增长49% ,是自2012年第三季后成交量最高的季度。近日一手楼销售经常超额认购,显示买家考虑到未来楼价可能持续攀升将更难入市,所以即使楼价已从谷底反弹,入市意欲仍然强劲,因而刺激普通住宅楼价于今年首五个月进一步上升10.4%。不过,随著银行收紧转按优惠及现回赠,下半年交投量将有所放缓,市场应出现微调。
高力国际香港估价及咨询服务高级董事石峰指出:「有别于2018下半年,长远而言,土地供应短缺和需求强劲将继续刺激楼价上涨。未来半年,随著银行重组贷款成本上升, 预料住宅市场将出现温和调整。
豪宅市场方面,因买家预期下半年息口将保持平稳,而需求持续强劲.,楼价有轻微增长。
零售物业市场:不同因素推动零售模式方向改变
虽然2019年首五个月访港旅客按年增长14.9% (2970万人次), 但由于旅客购物模式由购买奢侈品转向日用品市场,与2018年同期相比,总销货价值下跌了1.8%。奢侈品需求下降,也导致中环租金继续下滑,而部份核心零售区租金录得轻微升幅。高力预料下半年以一线街铺作为旗舰店对租户仍有吸引力,租金会保持平稳。
高力国际香港商铺服务董事吴凯宁表示:「 不少品牌正积极拓展其电子商务市场,我们留意到正在扩充的零售品牌倾向寻求面积少于2,500平方尺的店铺,对大幅扩充实体店反而相对审慎。这些品牌均选择非核心区的一线街铺,和商场里较小的店铺以增加营运效益。由于国际经济不确定性增加,内地旅客消费意欲或继续受到影响。另外,本地劳动市场稳健将继续带动本地消费,有望为下半年零售业务表现提供支持。」
高力展望零售业未来的发展将会由顾客持续变化的需求主导,例如透过顾客忠诚计划、体验式购物以及科技应用等,提供集购物与娱乐于一身的购物体验 , 并加强顾客与品牌的互动。商铺组合料将变得更多元化,并会有更多新颖及原创的产品引入市场。
物业投资市场:交投量显著反弹看好地区商场和工业物业潜力
2019上半年的商业物业整体交投量总额达到976亿港元,由2018下半年显著上升44%,其中以第二季的交投气氛最为活跃,主要由全幢商厦、酒店及商场的交易所带动。
高力国际香港资本市场及投资服务行政董事翟聪表示:「展望未来半年,投资气氛将维持审慎乐观。我们预期商业物业价格在2019下半年将较平稳,而基金和投资者普遍资金充裕。投资者可考虑租金前景看俏的地区如港岛东,以及市场需求强劲而投资门槛较低的资产如地区商场,以寻求稳定回报及物业升值潜力。」
在工业物业市场方面,活化工厦计划2.0令今工厦再次受投资者注视,工厦价格未来半年将继续上扬,预计全年按年升4.5%。
写字楼市场:主要子市场的租赁动力减弱
尽管2019上半年整体录得正净吸纳量,但租赁市场与去年同期相比有所减弱(较2018下半年低46%,也较2018上半年低52%)。 尤其中环/金钟区,今年上半年录得-112,866平方尺的净吸纳量,是连续第四季度录得负数。有鉴于内地企业与灵活工作空间租户需求转弱,再加上新写字楼供应增加,甲级写字楼空置率在过去半年上升了1%,而预计到2019年底租金将按年下降1.3%。
在2019年第二季,湾仔/铜锣湾地区录得最低的净吸纳量,租金跌幅亦是所有子市场中最大。主要原因是更多租户搬迁至港岛东区,即使该区租金升幅最为强劲,对租户而言仍较能负担。在九龙区,受到企业远离核心区的趋势带动,再加上崭新的优质写字楼相继落成(特别在东九龙一带),平均租金有所上升。
高力国际香港商业物业服务高级董事林子明表示:「2019上半年本港企业对营商环境保持审慎,也影响到写字楼租赁需求。然而。然而,据我们2019年度香港写字楼租户问卷调查报告显示,有许多人对未来三十年的业务前景充满信心,并计划作进一步扩展。对于那些有意搬迁的租户而言,港岛东与东九龙是最受欢迎的地区。」
高力预计,2019至2023年每年平均的甲级写字楼供应量将增加至230平方尺,较前五年每年的平均值上升了29%。然而,由于未来两年写字楼面缺乏主要供应,高力认为大型租户应该提前规划其房地产策略,并预计非商业核心区的新发展将会继续主导租赁市场的变化。
工业物业市场:外贸持续疲弱 内部扩充与新需求来源推动租金上涨
本港的外贸市场仍然疲弱。2019年1月至5月出口总值较去年同期下降2.4%,港口货柜及空运吞吐量亦按年分别下跌7.7%及6.4%。由于来自内地的新业务订单放缓,本港的PMI也连续第14个月跌破50点的分水岭。
高力国际香港工业物业服务业务主管林家灏表示: 「全新的航空货运检验政策应可继续推动仓库空间的租赁需求。工厦活化2.0计划将地积比率放宽至20%后,有助带动投资者重新发展工厦的意欲。加上空置率低,同时市场缺乏新供应,仓库租金或会在2019年保持上升趋势,年底较去年同期增长3.5%。」
展望将来,高力预计5G、物联网、人工智能及机械人技术的兴起将继续改变市场需求及仓库与工业市场的发展,特别有助带动本港数据中心的需求。
住宅物业市场:逆市造好 下半年市况较波动
2019上半年住宅需求持续强劲,第二季成交数量高达20657宗,按季增长49% ,是自2012年第三季后成交量最高的季度。近日一手楼销售经常超额认购,显示买家考虑到未来楼价可能持续攀升将更难入市,所以即使楼价已从谷底反弹,入市意欲仍然强劲,因而刺激普通住宅楼价于今年首五个月进一步上升10.4%。不过,随著银行收紧转按优惠及现回赠,下半年交投量将有所放缓,市场应出现微调。
高力国际香港估价及咨询服务高级董事石峰指出:「有别于2018下半年,长远而言,土地供应短缺和需求强劲将继续刺激楼价上涨。未来半年,随著银行重组贷款成本上升, 预料住宅市场将出现温和调整。
豪宅市场方面,因买家预期下半年息口将保持平稳,而需求持续强劲.,楼价有轻微增长。
零售物业市场:不同因素推动零售模式方向改变
虽然2019年首五个月访港旅客按年增长14.9% (2970万人次), 但由于旅客购物模式由购买奢侈品转向日用品市场,与2018年同期相比,总销货价值下跌了1.8%。奢侈品需求下降,也导致中环租金继续下滑,而部份核心零售区租金录得轻微升幅。高力预料下半年以一线街铺作为旗舰店对租户仍有吸引力,租金会保持平稳。
高力国际香港商铺服务董事吴凯宁表示:「 不少品牌正积极拓展其电子商务市场,我们留意到正在扩充的零售品牌倾向寻求面积少于2,500平方尺的店铺,对大幅扩充实体店反而相对审慎。这些品牌均选择非核心区的一线街铺,和商场里较小的店铺以增加营运效益。由于国际经济不确定性增加,内地旅客消费意欲或继续受到影响。另外,本地劳动市场稳健将继续带动本地消费,有望为下半年零售业务表现提供支持。」
高力展望零售业未来的发展将会由顾客持续变化的需求主导,例如透过顾客忠诚计划、体验式购物以及科技应用等,提供集购物与娱乐于一身的购物体验 , 并加强顾客与品牌的互动。商铺组合料将变得更多元化,并会有更多新颖及原创的产品引入市场。