雅生活服务 (3319.HK) 于2018年2月9日由其母公司雅居乐集团 (3383.HK) 分柝上市，在物业管理服务上已经拥有逾26年经验及历史，是内地稳健的物业管理服务商，提供综合服务组合。集团在中国超过65个城市提供物业管理服务，截于2018年12月30日，在管总建筑面积约为1.38亿平方米，服务业主及住户超逾一百万。
　　收购绿地物业，引入绿地作为战略股东

　　集团于2017年6月份，收购了绿地物业，并且于2017年8月份引入绿地控股作为战略股东，因此集团目前依靠雅居乐集团及绿地控股两大物业开发行业领跑者，以雅居乐物业及绿地物业两大知名品牌经营主要业务。

　　在管面积来源能见度高

　　因此，集团除了能够获取来自雅居乐集团的物业作为管理外，亦能获取来自绿地控股部份的物业作管理，加上集团以并购方式及从第三方物业发展开发商里获得物业作管理，集团物业管理的在管面积来源亦可算是有较高能见度。

　　2018年业绩强劲

　　集团2018年录得收入按年增加91.8%，达33.8亿元人民币，毛利则按年增加118.3%至12.9亿元人民币，毛利率上升至38.2%，股东应占溢利为8.0亿元人民币，按年增长176.5%，每股基本盈利为0.62元人民币，按年增加77.1%，整体表现强劲。
　
　
　数据源：集团、方正证券 (香港)

　　物业管理服务及其相关增值服务均录得强劲增长

　　从集团的分部收益来看，主要分为两部份，物业管理服务及其相閞的增值服务。2018年来自物业管理服务的收入为16.3亿元人民币，按年增长34.7%，占整体收入的48.1%，而其相关的增值服务收入则约为17.5亿元人民币，按年增长316%，占整体收入约51.9%。两部份亦录得强劲增长，因此推动其盈利表现亮丽。
　数据源：集团、方正证券 (香港)

　　毛利率有上升空间

　　从毛利率方面去看，物业管理服务的毛利率由2017年的26.9%，增加至2018年的27.4%，属于相关增值服务的外延增值服务及小区增值服务则分别由2017年的49.3%及41.7%，下跌至47.7% 及上升至50.9%。由于集团物业管理的相关增值服务收入占比较高，因此拉高整体毛利率，相信2019年其增值服务占比提高亦可使整体毛利率继续提升。
　数据源：集团、方正证券 (香港)

　　在管面积不断增加，达1.38亿平方米

　　集团截于2018年12月30日的在管面积为1.38亿平方米，较2017年的0.78亿平方米增加76.9%。其在管面积主要来自四个部份，包括雅居乐集团、录地控股、第三方物业开发商、及收并购。来自雅居乐集团的在管面积，即是集团母公司的业务，这部份十分稳固，并且每年增长，主要由于雅居乐集团每年亦出售相当数量的物业，因此这部份每年的增长亦属于较高能见度。而来自第三方物业开发商的在管面积占比最大，约为40.4%，达到56百万平方米，增长亦强劲。
　数据源：集团、方正证券 (香港)

　　合约总建筑面积为2.3亿平方米，尚有40%可发展

　　截于2018年12月30日，集团的合约总建筑面积为2.3亿平方米，以此计算其目前的在管面积占比约为60%，因此意味着尚有40%的面积可以发展成其业务。然而这并不代表其增长空间的上限，因为合约总建筑面积亦在快速增长中，当中来目第三方物业开发商2018年增长82.8%，达到1.06亿平方米。因此，其增长动力尚未见顶。
　数据源：集团、方正证券 (香港)

　　2019年上半年发盈喜，料多赚逾50%

　　集团于7月10日发出盈利预喜，料2019年上半年的未经审核综合纯利及股东应占溢利将录得超过50%之增长，以2018年6月30日集团的股东应占溢利3.32亿元人民币来计算，即集团将会录得逾4.9亿元人民币之股东应占溢利，其主要原因在于集团的物业管理在管面积有所增加，以及集团多元化增值服务所产生的收入有所上升所致。因此，显示集团2019年的收入与利润好大程度亦是一个强劲增长之年头。

　　笔者为证监会持牌人，没有持有上述股份。