全球疫情发展把美股震散，但港股在昨午大幅反弹，波幅逾500点。人民币资产回稳，有利房地产价值回升，最近香港英资公司怡和通过旗下的香港置地及其财团斥巨资310.5亿元(人民币，下同)，投得上海徐汇滨江西岸金融港地皮，成交价刷新了上海市土地交易纪录，成为上海新「地王」。从这事可见外资对中国房地产市场的未来发展仍抱乐观态度。事实上，按现时的市况来看，中国核心经济圈的经济发展仍具有较大的保障性，而长三角地区的房地产市场一向稳健，可以多加留意区内的主要房地产开发商。
　　工银国际给予银城国际目标价2.97港元

　　近日，工银国际发佈研究报告，首次覆盖长三角地区的领先房地产企业 - 银城国际(1902)，并给予「买入」评级，目标价2.97港元，相对于2020年预测NAV折让70%，意味着2020和2021年预测P/E分别为4.9X和3.0X。

　　银城国际总部位于南京，是中国专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业的房地産开发商，在南京市早已享负盛名，而近年亦把业务大力扩展至长三角地区的其他具发展潜力的城市。截至2019年6月30日，公司在9个城市拥有34个项目，总建筑面积达400万平方米，其中320万平方米为住宅物业，80万平方米为投资性物业。

　　2019年全年，银城国际连同合营企业及联营公司录得的总合约销售额约为198.2亿元，较2018年同比大幅上涨107.7%，总合约建筑面积约为1,129,071平方米，较2018年同期增长125.1%，平均合约售价约为每平方米17,555元。从以上土储面积及2019年的合同销售所涉及的总合约建筑面积来看，银城国际在手的项目的总建筑面积相信应可支持未来两年的可持续增长发展。因此，公司应不急于补充土储，加上交付项目回款提升营运现金流，可以更有利地看准时机，择优质地块以支持未来更长期的稳定发展。

　　工银国际研报亦指出，基于银城国际专注于长三角地区经济发达且可支配收入较高的富裕城市，此策略使公司可凭藉富裕城市经济的强劲发展而快速增长，且充分享受到富裕城市中购房者的充足购买力。工银国际预期该类城市将继续受益于促进当地经济发展的支持性政策和人才引进政策。换言之，银城国际旗下在区内的项目的的抗逆力及盈利能力均较强。

　　合约销售增长快速 有望突破300亿元大关

　　鉴于在手项目的增加，工银国际预期公司合约销售将继续增长，在2020年超过260亿，并在2021年突破300亿元。按此计算，工银国际预期，公司收入将以49.0%的年複合增长率扩张，在2020/2021年分别达到100/160亿元。

　　此外，公司与当地或有经验的开发商合作开发的策略，将可为公司未来业务的地域覆盖扩张带来助力，尤其在进军新城市时，有利于公司以较低的运营及财务风险实现快速增长。

　　香港上市拓展融资渠道 优化资本结构

　　由于公司处于业务高增长期，其过去几年负债率处于较高水平。然而，自银城国际于2019年在香港联交所主板成功上市后，负债率已大幅降至149.2%(2019年6月30日)，预计于2020/2021可进一步降至133%/110%。该行留意到，公司现金及银行结存与短期债比率已大幅改善，短期偿债压力已大大降低。相信未来公司将继续拓展不同的融资渠道，包括银行贷款、发行股票及债券等，以寻求财务槓杆与业务快速增长之间的平衡。

　　最后，经过之前几年的投资期，公司于2018年开始已步入了合同销售的快速增长期，现在许多项目已进入预售期中，料未来两年公司将延续此趋势，并预期从2018年到2021年，公司收入的複合年增长率将达49.0%，核心淨利润增长达74.0%，合约销售额增长达47.9%。

　　随着佳绩不断，银城国际可押宝。