10月19日，港股迎来了“大湾区高端商务物管第一股”卓越商企服务(6989)。与其他(商务)物管股不同，卓越商企服务来自第三方的收入占比近年正不断显著提升。2017至2019期间，来自第三方物业开发商开发的物业面积分别占在管总面积34.7%、41.3%及56.8%，于今年五月底更进一步扩大至58.4%。
　　这亦是不少投资者对卓越商企服务的关注度远高于其他物管股的原因。

　　在目前超过半数以上的上市物管公司均依赖母集团旗下开发项目来输血时，卓越商企服务积极外拓，且取得卓越佳绩，实在来之不易。

　　从公开数据可以看到，公司来自第三方开发商物业项目的收入于近三年间的复合年增长率达近62%，由2017年的3.48亿元(人民币，下同)扩大至2019年的9.11亿元。若按在管面积计，复合年增长率则为84.2%。这个增速在港股物管板块中实属罕有，也一定程度上说明了为何卓越商企服务在此次IPO中获得了9名重量级的基石投资者，包括腾讯(700)、京东(9618)、南方基金、雪湖资本等认购支持。

　　大湾区高端商务物管第一股 未来发力长三角

　　根据弗若斯特沙利文报告，按2019年向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企服务在大湾区则排名第二；按向高端商务物管领域所得收入计，则排名第一。同时，中国十大互联网公司中的7家都是其客户。这些新经济公司不但具有良好的业务扩张能力，相应的业务地理覆盖亦不断扩大，未来可赋能卓越商企持续拓展业务。

　　随着大湾区经济发展规划定调，未来十年将进入另一黄金期，卓越商企服务早着先机，其商务物管业务大有可为。不过，更值得关注的是，公司将进入下一轮业务高速发展期。在大湾区已建立稳固基础的卓越商企服务，未来亦锁定了长三角市场扩张布局，料爆发力更为强劲。

　　公司业务过去三年显著增长，复合年收入增长率为39%，而年内利润的复合年增长率则达约31%。今年首五个月，收入同比大升约59%，期内利润更同比升近99%。而论估值，卓越商企服务的2020年度化市盈率约35倍，2021预估23倍左右。在市值上可跟卓越商企服务比拟的物管股永升生活服务 (1995)、宝龙商业 (9909) 及保利物业 (6049) 以昨天(22日)收市价计算，预测市盈率为68、55和50倍，平均值为57.7倍，即卓越商企服务之市盈率折让近66%。因此，卓越商企服务后市大有追落后的空间。

　　基于综合实力强大及扩张策略清晰，加上受惠经济政策红利，卓越商企服务可长线持有。