本市场焦点肯定非物管板块IPO莫属。继今天恒大服务正式招股后，市传华润万象生活、佳源服务、远洋服务等物管股亦将紧随其后。原来市场预期恒大服务在上市后，将成為港股物管板块中市值最大的物管公司。不过，随著市场对恒大物业的未来前景產生疑虑，包括收入及业务扩张过度依赖母公司恒大地產(3333)，加上母企的负债达到万亿人民币，未来市场若一旦发生变化，对恒大服务的增长或业务将构成重大风险等，令其估值在近日大幅插水，预计只能成為物管板块老二，稍落后於碧桂幸服务(6098)。
　　目前据媒体引述消息人士指，恒大物业计划以2021年20.5倍至23.5倍市盈率发行15%的股份，市值或高达133亿美元(约1,037亿港元)，50%的可供认购股份由基石投资者认购。根据恒大地產过去的股票表现，相信上市后可炒上，成為最大市值物管股。但回报高，风险亦高。若只问不能承受大风险的，还是最好保守些。因此，作為央企旗下物管龙头公司，华润万象生活可以看高一线。

　　央企物管股可看先

　　根据目前公资料显示，华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商，且為最大的住宅物业组合之一提供物业管理及增值服务，亦管理及运营购物中心和写字楼等多种不断扩大的商业物 业组合。截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，而提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。根据弗若斯特沙 利文报告，华润万象生活 按2019年中国所有物业管理公司的物业管理公司服务收入计算，我们排名第五； 按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算， 我们排名第二； 按2019年所有购物中心运营服务供应商在中国所管理的重奢购物中心数目计算， 我们排名首位；及 按2020年上半年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心运营服务市场总收 入计算，我们排名第二。

　　公司客户主要包括物业开发商、业主、业主委员会、住户及租户。营业纪录期间， 华润集团及华润置地(连同各自的合营企业和联营公司)為我们的前两大客户，所贡献收入合共分别佔2017年、2018年、2019年与截至2020年6月30日止六个月总收入的31.2%、32.2%、 32.3%及36.0%。这可见公司对集团及母公司的依赖并不高。换言之，华润万象生活的外拓能力相当。

　　过去三年，公司业务持续扩张，期内收入按复合年长率36.9%增长，而收入及纯利於今年上半年分别达约31.34亿元及3.39亿元，同比分别增长18.7%及76.1%。若按同一增速及市传集资额计，其2021年预测年度化市盈率仅33倍，与对标的大型物管股呈折让。大摩早前给到碧桂园服务(6098)的2021年预测市盈率為45倍。因此，华润万象生活於上市后应有不少估值上调空间。由於华润万象生活是央企背景，参考保利物业(6049)的表现，上市以来最高大升超过2.5倍，但早前经过一轮回吐后，周五收市价53港元仍较上市价35.1港元高岀51%。

　　作為央企的全业态物管第一股，华润万象生活势必成市场焦点，宜押宝。