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古中人:房地產行业持续增长,内房股迎来投资良机

2021-02-16 09:52:16 来源:中金在线香港特约 作者:古中人

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  内地房地產商於春节前陆续公布2021年1月的销售表现,根据富瑞引述克而瑞统计数据显示,在低基数效应下,大型房企的1月销售平均按年升88%,考虑到去年内地疫情,相信强劲的销售动力会在未来两个月持续,预期平均有高双位数增长。
古中人:房地產行业持续增长,内房股迎来投资良机
  截至目前,港股上市的内房股於春节前所公佈的合约销售数据基本均录得同比显著升幅,其中最强劲的是银城国际(1902)及合景创展(754)。银城国际的1月合约销售额约為20.9亿元人民币(下同),按年增402.5%,合约建筑面积约為7.3万平方米及平均合约售价约為每平方米人民币28,633元。而合生创展的1月物业合约销售為27.26亿元,按年升405.8%。

  与银城国际同系的银城生活服务(1922)更公佈2020年全年业绩盈喜。根据对集团截至2020年12月31日止年度的未经审核综合管理账目及现有资料的初步审阅,银城生活服务预期截至2020年12月31日止年度将录得公司拥有人应佔纯利及核心纯利分别同比增加长不少於100%及45%,而2019年同期则分别為人民币3310万元及约人民币4570万元。

  增加主要归因於集团在管建筑面积增加;提供社区增值服务所產生的收益增加;及集团所承接独立第三方房地產开发商的项目现已逐渐进入成熟期,相关项目的物管服务业务毛利有所提升。

  据了解,於2020年12月31日,银城生活服务的物业管理服务的在管面积及合约面积分别达到逾3900万平方米及4200万平方米,分别同比增加约50%及35%。集团為第三方房地產开发商管理的在管面积继续维持高佔比,佔集团总在管面积约82%,较2019年同期上升约3个百分点。这个第三方佔比数字亦是港股物管板块中最高。

  集团物业管理服务的在管面积及合约面积大幅增加,主要动力来自於集团从市场持续取得新项目及进一步拓展业务规模的能力。凭藉集团在长江三角洲地区大都市享有的品牌知名度,加上其经实证的往绩记录,以及作為市场化先锋与二手盘项目专家的经验,集团来自房地產开发商及业委会的前期项目及二手物业项目数量按年升幅均超逾50%。这正反映出银城生活服务的综合实力在不断持续扩大,除著疫情下物管服务的认同度不断上升,料银城生活服务的业务扩张将有望持续。现价并未反映公司的潜在价值,可伺机入市押宝。

  长春龙头房企新星宇控股「小而美」

  除了物管股,内房股也有不少值得留意的新标的。其中来自东北地区的区域龙头房企新星宇控股,可以关注。公司已在春节前向港交所提交上市申请。

  截至目前,新星宇控股拥有六个省份10个城市的38个物业项目,土地储备总额405.86万平方米。从规模来看,是一家小型房企。不过值得留意的是按订约面积及销售额计,新星宇控股於2014-2019年间连续六年在长春市当地物业开发商中排名第一。

  如果成功上市,新星宇控股也将成為长春唯一一家上市的本土地產开发商。

  根据公开资料显示,新星宇控股年度营收表现稳定。2018年、2019年以及2020年前三季度,新星宇控股收入分别為47.87亿元、48.65亿元及12.55亿元。

  2018年、2019年以及2020年前三季度,新星宇控股毛利分别為12.04亿元、14.75亿元以及4.95亿元,同期毛利率為25.2%、30.3%以及39.5%,归母净利润為4.99亿元、4.92亿元以及1.1亿元。

  虽然表面看来,公司去年首三季度的营收及毛利均不及2019年同期,但去年疫情影响下,不少房企都在第四季发力,或有助新星宇控股扭转乾坤。

  从土储情况来看,截至目前,新星宇控股拥有总土地储备405.86万平方米,其中包括已竣工物业建筑面积51.74万平方米,开发中物业总建筑面积196.15万平方米,及待开发物业总建筑面积157.97万平方米。潜在的增长空间以倍数计,绝不能小看。2021年或将迎来巨大爆发期。

  目前公司在手的38个物业项目中,有25个位於长春,土地储备量约217.37万平方米,占土地储备总量的53.6%。根据公开统计数据,长春的2020年生產总值突破6500亿元。增速稳居东北四市(长春、哈尔滨、潘阳、大连)首位。规模以上工业產值增长8.5%以上,增速在中国副省级城市中位居前列。有302个超10亿元项目开工建设,有418个超亿元项目投產达效,全年实现固定资產投资增长8.5%左右,亦居东北四市首位。

  华為、一汽等各大巨企先后佈局长春,当地经济的未来发展势头势必持续。料利好长春房地產市场发展持续向好。

  对於市场指公司2019年及2020年前9个月,经营现金流净额分别為-11.86亿元及-1.07亿元。本栏认為这只是会计报表的时间点问题,眾所周知,房企大多数的巨额入账时点在12月,观乎去年整体房地產市场走势,料新星宇控股有望凭最后一季拨负反正。

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