港股大市经过急回后，随著外围市况回稳，恒指亦有所回升，并再度突破30,000点。然而，上市公司全年业绩发佈期已进入高峰，市场或在观望各公司给予的后市指引，相信恒指於短期的上升动力不足，徘徊整固机会较高。
　　2020年房地產行业走过先抑后扬再趋稳的歷程，疫情之下百强房企全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。政策层面上，“房住不炒”长效机制不变，“三道红线”政策出台意在加强对房企的债务管控。同时，城市市场分化加剧，行业竞争向產品回归。再加上智能化、数字化物管已成為未来物管大趋势，房企旗下物管系统将进一步加强智能化、数字化建设及科技运用，这或更进一步利好拥有智能化、科技基因的房企扩大其市佔率。

　　美的置业(3990)具有此领域的巨大优势。眾所周知，拥有“美的”品牌良好工业基因的美的置业，在近年来亦传承其智能基因，在智慧家居的发展基础上延伸构筑其智慧社区生活及物管服务。据公司官网介绍，美的置业以“智慧地產製造商”的发展定位，紧扣用户对智慧、健康的美好生活需求，独创并持续打造“5M智慧健康社区”產品价值体系，从“美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life”5大维度，用製造业方式，精细化营造高端生活体验，引领AIoT科技人居创新与发展。基於美的置业在智慧家居及社区生活上的强大创新基础，长期看好公司的未来发展。

　　中金近期发表研报，预期美的置业的2020 年核心盈利可实现同比增长 14.5%，将达到 48 亿元人民币(下同)。中金预计公司项目按时交付带动收入同比增长约 34%，但是毛利率或受压，拖累盈利增速。不过，中金同时预期派息率将同比持平於 40%，对应 2020 年股息收益率可高达 10.5%。

　　全国土储优化 长期稳健增长可期

　　近年来，美的置业持续优化其全国性部署，尤其在城市层级佈局上向一二綫及强二綫城市深耕。根据中金的观察，美的置业去年拿地更聚焦在其业务深耕的优势地区。公司 2020 年新增土地储备 650 万平米， 其中约 90%在之前已进入的城市，且佈局结构有所优化，高能级和中能级城市佔比分别為 57%和 43%。

　　由於高能级和中能级城市的房地產市场抗逆能力较强，中金预计新项目整体毛利率稳在20%至25%，权益比例大约 60%左右，较2019 年约為 65%有所下降。

　　财务健康 息率吸引

　　至於市场最為关注的财务状况，中金认為美的置业於未来将有所改善。考虑到公司拿地纪律性较强(拿地成本约為当期销售的 53%)，同时回款率健康(超过 80%)，中金预计 2020 年底，美的置业的净负债率将降至 80%左右。虽然预计扣预负债率将有所改善，但仍高於 70%，因此公司按“三条红线”规定仍处於“黄档”。另外，得益於公司新发行债务平均成本下降至5.2%左右，中金预计公司2020年全年平均融资成本将较 2020 年中期的 5.5%有所改善。

　　综合各个因素的考量，中金预计美的置业2021-2022 年合同销售将维持约 20%的复合年增长率。2020 年，公司合同销售同比增长 25%至 1262 亿元，中金预期其销售毛利率稳定在 20%至25%，权益比例约為 65%。考虑到公司未售资源充足(可覆盖 约 4 年销售)以及财务稳健，中金预计公司将维持增长和财务健康的平衡。此外，考虑新拿地毛利率企稳，预计 2021 年销售毛利率将见底企稳，料公司2021 年盈利增长提速。随著2020年毛利率压力基本释放以及销售动能持续，中金重申其“跑赢行业”评级，目标价為 23.05 港元，较昨天收市价18港元计，具备近30%上行空间。