古中人：第三方外拓能力持续提升 卓越商企服务迎来爆发期
港股业绩发佈期来到尾声，不少上市公司的业绩表现都远胜预期。刚纳入恒指综合指数成分股及深港通的卓越商企服务(6989)於昨天亦公佈了亮丽的2020年全年业绩，收入同比增长约38%至约25.3亿元人民币(下同)，毛利达约6.6亿元，同比大幅增长53.2%，毛利率达26.3%，按年提升2.7个百分点。全年纯利按年飆升82.1%至约3.25亿元。整体表现优於预期，关键财务指标亦表现亮丽，且公司慷慨派息每股9.51港仙。
截至去年底，公司的在管项目达到406个，覆盖全国42个城市。按在管项目面积计，粤港澳大湾区、长三角城市群以及其他区域的总面绩佔比分别达到41.8%、25.4%和32.8%。其中，长三角城市群的在管面积及收入增长最快，分别同比上升约66%及103%。
强大外拓能力 创造新蓝海
与现有港股物管同业相比，卓越商企服务的第三方外拓能力强大，去年更进一步提升。在原有大客户业务优势的基础上，公司再获得了京东、腾讯、华為、大疆及快手等一批优质客户和多个企业总部大厦项目，同时亦与多个知名企业客户加强深度合作，為2021年的业绩增长打下了良好的基础。年内，公司来自第三方市场拓展的商务物管业务在管面积及收入分别同比增加44.5%和37.9%，达约1,379万平方米和约9.76亿元(按收入计，佔商务物管板块总收入62%)。然而，最令人喜出望外的是，来自第三方市场拓展项目在管面积扩大的同时，第三方拓展项目的毛利率亦同比显著提升4.4个百分点至16.2%。
第三方外拓能力及相关业务毛利率的提升，不但体现出物管企业的综合实力强大，亦反映了高度的市场认可度，以及来自第三方在管项目的营运日趋成熟，对未来推动业务持续稳健增长，具有重大作用。目前，上市物管公司对来自母公司房地產开发商的项目的依赖度甚高，收入佔比往往达到80%以上。在母企输血下，这些公司自有先天优势，但同时也受限於母企的发展，尤其在债息率高企的宏观环境下，不少母企的项目开发也面临巨大资金压力。相反，第三方外拓能力强大的物管企业却可自行造血，创造更大商机。
事实上，卓越商企服务凭藉其强大的综合实力，以及与大客户如互联网巨头的多维度紧密合作，已形成广泛的全国性扩张佈局；另一方面亦通过客户的推荐，触达其上下游產业链的合作伙伴，形成飞轮效应，甚至有助於构建城市商业片区的集群式管理，从多业态多维度的扩大收入来源，提高规模效应和盈利能力。2020年，公司新增第三方非住宅物业项目达79个，按合同金额计算，来自大客户的佔比达58%；按业态而言，来自企业大楼、辨公研发园区的新增项目的合同金额，佔新增第三方项目总合同金额约69%。此外，来自其他区域(即大湾区和长三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额的同比增幅最大，分别达到34个和1.69亿元。
在手充裕项目储备 推动盈利可观增长
截至2020年12月31日，卓越商企服务的合约面积约為4,470万平方米，较2019年12月31日增长约35%，合约项目数量459个；在管面积达到约3,200万平方米，在管项目数量406个，分别较2019年12月31日增长约36%及32%。
从上述去年底的合约面积及在管面积的数字可见，2021年的潜在在管面积增长或可高达1,270万平方米，同比增长近40%。据此粗略估计，假设在管面积的增幅及每平方米物管费用均价跟去年一致，预期卓越商企服务今年的在管面积可同比增长36%，业绩可继续保持高速增长。按50%盈利增长的保守推算，预测市盈率仅17倍，远较行业平均市盈率55倍為低。
另外，就业态而言，近年亦呈多元化发展。公司服务类型涉及写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发数据中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施、住宅公寓等不动產物业的諮询顾问、物业服务、综合设施管理、高端商务服务等综合管理服务。
聚焦新动力︰拓展城市物业及医院物业
於2020年，公司的三大业态︰商务物业、公共及工业物业，以及住宅物业的总收入佔比分别為74.1%、15.5%和10.4%。而三大业态於去年均实现稳健增长。商务物业(包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公研发园)的在管面积及收入同比增长35.4%及30.7%，公共及工业物业的在管面积及收入同比增长52.3%及60.9%，而住宅物业的在管面积及收入则同比增长28.8%及25%。据了解，公司未来将在现有业态基础上，通过自身卓越的综合实力，深耕现有服务区域，尤其把握城际一小时经济圈的巨大发展潜力，进一步佈局新业务多业态的扩张，围绕城市物业(包括写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、酒店等)及具高专业性的医院物业為新方向，持续推动业态收益多元化、盈利能力的提升。
综观公司的强大行业实力、丰富的项目储备，卓越的外拓能力和多业态扩张力，加上作為中国高端商务物管头部企业，卓越商企服务的估值明显偏低。随著2021年计划加大业务拓展及併购力度，并加强科技驱动物管系统的建设，业绩增长的护城河强大，卓越商企服务股价翻倍可期。
截至去年底，公司的在管项目达到406个，覆盖全国42个城市。按在管项目面积计，粤港澳大湾区、长三角城市群以及其他区域的总面绩佔比分别达到41.8%、25.4%和32.8%。其中，长三角城市群的在管面积及收入增长最快，分别同比上升约66%及103%。
强大外拓能力 创造新蓝海
与现有港股物管同业相比，卓越商企服务的第三方外拓能力强大，去年更进一步提升。在原有大客户业务优势的基础上，公司再获得了京东、腾讯、华為、大疆及快手等一批优质客户和多个企业总部大厦项目，同时亦与多个知名企业客户加强深度合作，為2021年的业绩增长打下了良好的基础。年内，公司来自第三方市场拓展的商务物管业务在管面积及收入分别同比增加44.5%和37.9%，达约1,379万平方米和约9.76亿元(按收入计，佔商务物管板块总收入62%)。然而，最令人喜出望外的是，来自第三方市场拓展项目在管面积扩大的同时，第三方拓展项目的毛利率亦同比显著提升4.4个百分点至16.2%。
第三方外拓能力及相关业务毛利率的提升，不但体现出物管企业的综合实力强大，亦反映了高度的市场认可度，以及来自第三方在管项目的营运日趋成熟，对未来推动业务持续稳健增长，具有重大作用。目前，上市物管公司对来自母公司房地產开发商的项目的依赖度甚高，收入佔比往往达到80%以上。在母企输血下，这些公司自有先天优势，但同时也受限於母企的发展，尤其在债息率高企的宏观环境下，不少母企的项目开发也面临巨大资金压力。相反，第三方外拓能力强大的物管企业却可自行造血，创造更大商机。
事实上，卓越商企服务凭藉其强大的综合实力，以及与大客户如互联网巨头的多维度紧密合作，已形成广泛的全国性扩张佈局；另一方面亦通过客户的推荐，触达其上下游產业链的合作伙伴，形成飞轮效应，甚至有助於构建城市商业片区的集群式管理，从多业态多维度的扩大收入来源，提高规模效应和盈利能力。2020年，公司新增第三方非住宅物业项目达79个，按合同金额计算，来自大客户的佔比达58%；按业态而言，来自企业大楼、辨公研发园区的新增项目的合同金额，佔新增第三方项目总合同金额约69%。此外，来自其他区域(即大湾区和长三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额的同比增幅最大，分别达到34个和1.69亿元。
在手充裕项目储备 推动盈利可观增长
截至2020年12月31日，卓越商企服务的合约面积约為4,470万平方米，较2019年12月31日增长约35%，合约项目数量459个；在管面积达到约3,200万平方米，在管项目数量406个，分别较2019年12月31日增长约36%及32%。
从上述去年底的合约面积及在管面积的数字可见，2021年的潜在在管面积增长或可高达1,270万平方米，同比增长近40%。据此粗略估计，假设在管面积的增幅及每平方米物管费用均价跟去年一致，预期卓越商企服务今年的在管面积可同比增长36%，业绩可继续保持高速增长。按50%盈利增长的保守推算，预测市盈率仅17倍，远较行业平均市盈率55倍為低。
另外，就业态而言，近年亦呈多元化发展。公司服务类型涉及写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发数据中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施、住宅公寓等不动產物业的諮询顾问、物业服务、综合设施管理、高端商务服务等综合管理服务。
聚焦新动力︰拓展城市物业及医院物业
於2020年，公司的三大业态︰商务物业、公共及工业物业，以及住宅物业的总收入佔比分别為74.1%、15.5%和10.4%。而三大业态於去年均实现稳健增长。商务物业(包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公研发园)的在管面积及收入同比增长35.4%及30.7%，公共及工业物业的在管面积及收入同比增长52.3%及60.9%，而住宅物业的在管面积及收入则同比增长28.8%及25%。据了解，公司未来将在现有业态基础上，通过自身卓越的综合实力，深耕现有服务区域，尤其把握城际一小时经济圈的巨大发展潜力，进一步佈局新业务多业态的扩张，围绕城市物业(包括写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、酒店等)及具高专业性的医院物业為新方向，持续推动业态收益多元化、盈利能力的提升。
综观公司的强大行业实力、丰富的项目储备，卓越的外拓能力和多业态扩张力，加上作為中国高端商务物管头部企业，卓越商企服务的估值明显偏低。随著2021年计划加大业务拓展及併购力度，并加强科技驱动物管系统的建设，业绩增长的护城河强大，卓越商企服务股价翻倍可期。