内媒早前报道，人民银行、中银保监会近日联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

　　报道指，一些房企表示，目前是兼并收购的较好时机，正在实质性洽谈多个并购项目。据悉，招商蛇口、碧桂园(02007)等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

　　随着融资渠道放宽，中国房地产市场于2022年的并购项目数量或有机会大升。如此前本预计，实力雄厚的中游房企或将大大受惠。其中，看好美的置业(3990)或地方性龙头房企如银城国际(1902)。

　　美的置业早前公布，截至2021年11月30日止十一个月，集团连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约1, 274.2亿元人民币(下同)，较去年同期增长15.5%；相应的已售建筑面积约1,086.7万平方米，按年升12.6%。

　　花旗近日发表研报，指美的置业具有多个增长动力，包括稳健销售能力、充裕土地储备、强大融资能力以及股权激励计划，维持「买入」评级，目标价20港元，较现价具有78%上行空间。

　　美的置业资本结构持续得到优化受关注

　　2021年上半年，美的置业全口径合约销售金额826亿元，同比增长71%，行业增速位于第一梯队；营业收入 330亿元，较去年同期增加57.8%。期内，核心净利润和归母核心净利润分别31亿元及23亿元，比去年同期增加31.6%及11.2%。在现金总量方面，截至2021年6月30日，美的置业现金余额321亿元，较上年末增加20%，流动性充裕。

　　今年上半年，美的置业的有息负债571亿元，总额下降。同时，净负债率 58.2%，大幅下降21%。现金短债比显著提升至2.21；扣除预收款后的资产负债率下降至74.7%。由此可见，美的置业提升净资产的同时也在降低负债率和融资成本，巩固杠杆结构优势，增厚安全边际。

　　美的置业目前债务结构主要为银行借款和公司债券，且银行借款和债券融资合计占比76%；公司并无信托和美元债。与此同时，上半年，其银行授信额度高达1,432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，展现了较高的抗风险能力。

　　因此，美的置业未来大有能力进行项目并购，助力其加速抢占市场份额，长期稳健发展可期。

　　银城国际可成长三角龙头房企

　　银城国际控股早前公布，截至2021年11月底止十一个月，总合约销售额约为241.6亿，按年升48.8%；合约总建筑面积约为107.99万平方米，平均合约售价约为每平方米22,375元。总合约销售额涨幅远高于整体内房平均水平，意味公司业务有望再上一层楼。

　　银城国际的房地産开发业务始于南京，并成功将业务扩张至长三角地区的其他城市。截止2021年6月30日，集团在长三角10个城市(包括南京、无锡、合肥、苏州、杭州、镇江、马鞍山、徐州、台州、温州及淮安)已布局共58项目，并拥有估计总建筑面积超过757万平方米的土地储备，其中集团应占权益的土地储备面积约522万平方米。

　　法巴维持推荐「买入」

　　银城国际在中期业绩公布后更获大行法巴对其债券维持推荐「买入」，反映公司的资产价值突出。法巴指，考虑到银城国际2021年中期业绩展现出公司利润率水平上升(毛利率为18.2%，同比上升2.5ppt)；信托贷款持续减少，债务结构保持健康(占比为12%，同比下降18ppt)；长三角城市合约销售金额显著上升，因此确认银城国际是少数稳健B评级房企。同时，公司于长三角地区的竞争优势让其能保持立足南京、深耕周边城市的业务发展趋势。

　　另外，法巴表示公司虽作为小市值开发商之一，但其债券能够提供稳定利息回报，且预计未来其自身的平均融资成本亦持续下降。因此该行维持银城国际债券「买入」评级。

　　事实上，银城国际的业务已持续扩张至长三角大都市圈的其他城市，今年上半年来自南京的合约销售额由过往超过50%下降至33%，进一步扩大收益基础及降低业务集中的风险。再者，从公司于南京集中供地上拿下核心地块，亦可见公司有能力于南京成功以合理的价格取得优质土地资源，彰显公司独有的地理区域优势。在巩固南京市场之同时，外拓能力亦持续提升。尤其值得注意的是，公司上半年已新增12幅地块，平均土地成本约5,400元每平米。

　　随着不少小型房企退出长三角等竞争激烈的市场，银城国际于区内各个重点的市占率有望扩大，规模效应明显。早前，银城国际亦获中达证券维持「增持」评级，上调目标价至3.6港元。可作参考。