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古中人:行业整顿过后的优质内房股︰银城国际

2022-01-10 08:20:13 来源:中金在线香港特约 作者:古中人

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  中国房地产市场经过去年的债券风暴洗礼后,随著去年年底的融资渠道放宽,踏入2022年有望稳步向好。当中,尤其要留意在行业整合中的受益者,相信有关房企在未来可以在其核心业务区域中抢佔更大的市场份额,驱动公司持续稳健增长。

  根据目前已知的2021全年合约销售数据显示,整体房地产市场较2020年有所回落,仅有少数的房企能逆市中实现增长佳绩。中国金茂(00817) 2021年全年累计签约销售金额共2,356亿元(人民币,下同),按年增1.9%,累计签约销售建筑面积约1,320.5万平方米。中国海外宏洋 (00081) 全年累计销售额约712亿元,按年升10%,合约销售面积568.3万平方米,按年升7.2%。中国海外发展 (00688)全年累计销售额约3,695亿元,按年增2.4%,累计已售楼面面积约1,890.5万平方米,按年跌1.4%。正荣地产 (06158)全年累计销售额约1,456.4亿元,按年增2.6%,合约销售建筑面积约为880.3万平方米,合约平均售价约为每平方米16,500元。

  十大房企中,碧桂园 (02007) 全年累计权益合约销售金额约5,580亿元, 按年跌2.2%,归合同销售建筑面积约6,641万平方米。绿城中国 (03900) 全年合同销售金额2,666亿 元,按年增长约24%。

  至于在中小房企中,银城国际 (01902) 于去年全年累计销售额约252.9亿元,按年增长9%,合约总建筑面积约为113.6万平方米,平均合约售价约为每平方米22,265元。按现有行业数据及涨幅计,银城国际去年实现的合约销售总额已属于行业上游水平,这可以反映出公司在区域深耕战略的持续执行中取得了卓越佳绩,也进一步巩固了其在南京及长三角地区的领先地位。

  本栏认为在未来的房地产行业整合过程中,具有区域龙头地位及强大竞争优势的房企将有望持续获益,进一步扩大其市场佔有率,巩固区域性龙头地位,从而带动业绩的不断增长。事实上,不少房企在过去几年,因大肆扩张,令债务急升,在经济波动周期中容易产生资金周转问题,窒碍未来发展。相对而言,在品牌建设及综合实力方面具有突出优势的房企,抗逆力相较良好,能够在波动市况中保持稳健增长动力。

  银城国际质优具有持续扩张力

  银城国际的房地産开发业务始于南京,并成功将业务扩张至长三角地区的其他城市。据公司的2021年中期业绩报告,银城国际在长三角10个城市(包括南京、无锡、合肥、苏州、杭州、镇江、马鞍山、徐州、台州、温州及淮安)已佈局共58项目,并拥有估计总建筑面积超过757万平方米的土地储备,其中集团应佔权益的土地储备面积约522万平方米。

  大行法巴于公司公佈中期业绩后,对其债券维持推荐“买入”,反映公司的资产价值突出,获得资本市场的认同。法巴指,考虑到银城国际2021年中期业绩展现出公司利润率水平上升(毛利率为18.2%,同比上升2.5ppt);信託贷款持续减少,债务结构保持健康(佔比为12%,同比下降18ppt);长三角城市合约销售金额显著上升,因此确认银城国际是少数稳健B评级房企。同时,公司于长三角地区的竞争优势让其能保持立足南京、深耕周边城市的业务发展趋势。

  另外,法巴表示公司虽作为小市值开发商之一,但其债券能够提供稳定利息回报,且预计未来其自身的平均融资成本亦持续下降。因此该行维持银城国际债券“买入”评级。

  事实上,银城国际的业务已持续扩张至长三角大都市圈的其他城市,去年上半年来自南京的合约销售额由过往超过50%下降至33%,进一步扩大收益基础及降低业务集中的风险。再者,从公司于去年在南京集中供地上拿下核心地块,亦可见公司有能力于南京成功以合理的价格取得优质土地资源,彰显公司独有的地理区域优势。在巩固南京市场之同时,外拓能力亦持续提升。尤其值得注意的是,公司上半年已新增12幅地块,平均土地成本约5,400元每平米。

  随著不少小型房企退出长三角等竞争激烈的市场,银城国际于区内各个重点的市佔率有望扩大,规模效应明显。公司股价近期徘徊于2.8元多时,相信已筑底,后市具有不俗的上升动力,短线可看3.6港元。

  
古中人:行业整顿过后的优质内房股︰银城国际 

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