古中人：物管股併购潮开始 银城生活服务可受惠
1月18日，国资背景的鲁商服务二度递交招股书，此时距离其首次招股书失效不过半个月。这也是继龙湖智创之后，今年第二家赴港股IPO的物业企业。据了解，另一央企中化集团旗下中国金茂(817)的控股物管公司金茂服务已正准备预路演，或于今年首季内上市，有望成为2022年的物管第一股。
事实上，从鲁商服务招股失效，以及华润万象生活(1209)以22亿元人民币(下同)收购中南物业服务等可以看出，因受去年房地产市场及资本市场的变化影响，小型物管股上市并不容易。即使已交表计划赴港上市的物管股，不少稍欠实力的公司亦无法可顺利开展招股，而2021年“招股书失效”亦已经成为物业行业的普遍现象。公开信息显示，2021年6月，包括众安智慧生活、俊发服务在内的10家物业企业密集递表，创下物企单月递表新纪录。但截至目前，这10家企业无一家通过港交所聆讯，招股书已“批量”失效。
值得注意的是，随著今年1月1日港交所对上市企业基础盈利门槛提高60%的新规正式施行，规模上并不佔优的中小物业企业的上市难度无疑将加大。
因此，已在港股上市的物管股有望在行业整合潮中凭藉多元化融资渠道而受益，加速其在核心业务区域中持续扩张。
2021年上半年收益及溢利大幅增长逾四成
银城生活服务(1922)是近年在港上市且实现快速增长的中小型物管公司，其强劲的外拓能力一直受市场关注。2021年上半年，集团录得总收益约5.9亿元，同比增加约41.0%。其中，提供物业管理服务的收益达至约4.6亿元，同比增长约37.3%，佔总收入约78.6%；来自生活社区增值服务的收益达至约1.3亿元，同比增长约56.3%，佔总收入约21.4%。
期内溢利同比增加约47.2%至4,400万元，公司拥有人应佔溢利为约4,020万元，同比增加约36.1%，淨利润率为7.5%，较2020年同期提升0.3个百分点。毛利同比增加约20.1%至约9,780万元，毛利率约为16.6%。
稳存量、拓增量，市场版图再扩大
银城生活服务在稳存量的同时积极拓增量，保证业务的稳定及有序增长。稳存量方面，依赖于优质的服务及良好的运营实力，集团现有客户的续约率维持在92.9%的高水平。住宅物业客户的当期综合收缴率(全年应收物业管理费中实际已收金额的佔比)为64.6%，而随著下半年进入收款高峰期，集团有信心全年维持超过90%的收缴率及约40%的预缴率。拓增量方面，集团通过多种渠道包括客户直接委聘、收併购及赢得公开招标等获取新合约，期内在管项目淨新增267个。
银城生活服务坚持深耕长三角，充分发挥区域集中化战略，通过“加密南京、做大苏南、佈局淮海”，持续拓宽集团的业务覆盖范围。于2021年6月30日，集团合约面积及在管面积分别为约5,091万平方米及约4,900万平方米，同比增长36.5%及45.4%。集团的业务已覆盖中国19个城市，管理636项物业，其中包括385项住宅物业以及251项非住宅物业，服务超过45万户家庭，覆盖超过140万名客户。
外拓规模优于预期，第三方佔比再提升
通过持续发挥在业务模式、优质服务及市场口碑等方面的优势，以及强劲的市场拓展能力，银城生活服务进一步巩固了区域龙头企业的行业地位。期内，集团斩获近千万平方米的新增在管面积，其中来自第三方地产开发商的在管面积佔比进一步提升至84.2% (2020年同期：81.8%)。作为二手盘运营专家，集团新拓项目大部分来自业委会的委聘，因此一般在数月后迅速从合约项目转化为在管面积，在年内即开始贡献收入。
值得一提，银城生活服务自去年开始加大南京以外地区的拓展力度，已取得突飞猛进的成绩。目前南京以外地区在管面积超过1,800万平方米，同比大幅增长75.6%，佔总在管面积的比例进一步提升至37.4% (2020年同期：31.0%)，证明了集团有能力把在南京的成功经验複制到其他地区。
积极拓展非住宅项目，实现细分赛道佳绩
毛利率较高的非住宅项目是集团近年重点发展的板块。截至2021年6月30日，非住宅项目在管面积约为1,062万平方米，项目数量同比增长52.1%至251个项目，年化合约金额总计为约4.7亿元。非住宅项目于期内录得收益约2.2亿元，与住宅项目收入贡献相比已接近5:5，且增速更快达到41.3%。
集团的非住宅项目覆盖11种业态，并精耕如医院、金融机构、政府设施、地标建筑等，致力打造标杆项目，成为行业细分赛道的专家，抢佔优质非住宅市场。集团于去年成功併购汇仁恒安，其于期内新获得5家医院机构的委聘，进一步提升集团在行业内高端领域的医院物管市场的领先地位。而南京城墙、金陵美术馆等地标建筑项目的获得，有助于提升集团知名度及品牌形象。去年2月以来，集团通过成立合营公司进军大型商场、商业街的物业管理领域，助力其未来增加收入来源及提升盈利能力。
多元生活社区增值服务，增长潜力可期
银城生活服务以维护客户满意度为核心，坚持提供客户有强烈需求的增值服务，多元化服务包括已成功运营的健身、快递柜、电动车充电、家装、团膳等。2021年上半年，银城生活服务因应“物业+养老”政策推动及业主需求，推出居家养老服务，目前已成为南京试点单位。同时，得益于集团项目在南京的密度，集团于2020年年底新推出的骑手换电业务在今年上半年取得快速进展。目前集团已在南京安装超过270个智能换电站，拥有注册活跃骑手客户超过2,700人，相信能在1-2年的投入期后开始为集团贡献可观的盈利。
近年来，物业管理的社会价值，尤其在疫情下的精细化物管服务，已得到市场的高度认可，物业管理行业正处于行业的快速增长黄金发展期，前景备受肯定。银城生活服务凭藉跨越性增长的管理规模、行业领先的服务品质、良好的客户口碑及业务发展，得到社会的高度认可，荣获2021中国物业服务百强企业第18位等荣誉，并荣登2020年度南京物业信用榜榜首。
综上，预期银城生活服务的2021年全年业绩可再领风骚，现价预测市盈率不足10倍，以行业平均20倍预测市盈率计，存在明显折让。加上行业稳健性，现价可押宝。
事实上，从鲁商服务招股失效，以及华润万象生活(1209)以22亿元人民币(下同)收购中南物业服务等可以看出，因受去年房地产市场及资本市场的变化影响，小型物管股上市并不容易。即使已交表计划赴港上市的物管股，不少稍欠实力的公司亦无法可顺利开展招股，而2021年“招股书失效”亦已经成为物业行业的普遍现象。公开信息显示，2021年6月，包括众安智慧生活、俊发服务在内的10家物业企业密集递表，创下物企单月递表新纪录。但截至目前，这10家企业无一家通过港交所聆讯，招股书已“批量”失效。
值得注意的是，随著今年1月1日港交所对上市企业基础盈利门槛提高60%的新规正式施行，规模上并不佔优的中小物业企业的上市难度无疑将加大。
因此，已在港股上市的物管股有望在行业整合潮中凭藉多元化融资渠道而受益，加速其在核心业务区域中持续扩张。
2021年上半年收益及溢利大幅增长逾四成
银城生活服务(1922)是近年在港上市且实现快速增长的中小型物管公司，其强劲的外拓能力一直受市场关注。2021年上半年，集团录得总收益约5.9亿元，同比增加约41.0%。其中，提供物业管理服务的收益达至约4.6亿元，同比增长约37.3%，佔总收入约78.6%；来自生活社区增值服务的收益达至约1.3亿元，同比增长约56.3%，佔总收入约21.4%。
期内溢利同比增加约47.2%至4,400万元，公司拥有人应佔溢利为约4,020万元，同比增加约36.1%，淨利润率为7.5%，较2020年同期提升0.3个百分点。毛利同比增加约20.1%至约9,780万元，毛利率约为16.6%。
稳存量、拓增量，市场版图再扩大
银城生活服务在稳存量的同时积极拓增量，保证业务的稳定及有序增长。稳存量方面，依赖于优质的服务及良好的运营实力，集团现有客户的续约率维持在92.9%的高水平。住宅物业客户的当期综合收缴率(全年应收物业管理费中实际已收金额的佔比)为64.6%，而随著下半年进入收款高峰期，集团有信心全年维持超过90%的收缴率及约40%的预缴率。拓增量方面，集团通过多种渠道包括客户直接委聘、收併购及赢得公开招标等获取新合约，期内在管项目淨新增267个。
银城生活服务坚持深耕长三角，充分发挥区域集中化战略，通过“加密南京、做大苏南、佈局淮海”，持续拓宽集团的业务覆盖范围。于2021年6月30日，集团合约面积及在管面积分别为约5,091万平方米及约4,900万平方米，同比增长36.5%及45.4%。集团的业务已覆盖中国19个城市，管理636项物业，其中包括385项住宅物业以及251项非住宅物业，服务超过45万户家庭，覆盖超过140万名客户。
外拓规模优于预期，第三方佔比再提升
通过持续发挥在业务模式、优质服务及市场口碑等方面的优势，以及强劲的市场拓展能力，银城生活服务进一步巩固了区域龙头企业的行业地位。期内，集团斩获近千万平方米的新增在管面积，其中来自第三方地产开发商的在管面积佔比进一步提升至84.2% (2020年同期：81.8%)。作为二手盘运营专家，集团新拓项目大部分来自业委会的委聘，因此一般在数月后迅速从合约项目转化为在管面积，在年内即开始贡献收入。
值得一提，银城生活服务自去年开始加大南京以外地区的拓展力度，已取得突飞猛进的成绩。目前南京以外地区在管面积超过1,800万平方米，同比大幅增长75.6%，佔总在管面积的比例进一步提升至37.4% (2020年同期：31.0%)，证明了集团有能力把在南京的成功经验複制到其他地区。
积极拓展非住宅项目，实现细分赛道佳绩
毛利率较高的非住宅项目是集团近年重点发展的板块。截至2021年6月30日，非住宅项目在管面积约为1,062万平方米，项目数量同比增长52.1%至251个项目，年化合约金额总计为约4.7亿元。非住宅项目于期内录得收益约2.2亿元，与住宅项目收入贡献相比已接近5:5，且增速更快达到41.3%。
集团的非住宅项目覆盖11种业态，并精耕如医院、金融机构、政府设施、地标建筑等，致力打造标杆项目，成为行业细分赛道的专家，抢佔优质非住宅市场。集团于去年成功併购汇仁恒安，其于期内新获得5家医院机构的委聘，进一步提升集团在行业内高端领域的医院物管市场的领先地位。而南京城墙、金陵美术馆等地标建筑项目的获得，有助于提升集团知名度及品牌形象。去年2月以来，集团通过成立合营公司进军大型商场、商业街的物业管理领域，助力其未来增加收入来源及提升盈利能力。
多元生活社区增值服务，增长潜力可期
银城生活服务以维护客户满意度为核心，坚持提供客户有强烈需求的增值服务，多元化服务包括已成功运营的健身、快递柜、电动车充电、家装、团膳等。2021年上半年，银城生活服务因应“物业+养老”政策推动及业主需求，推出居家养老服务，目前已成为南京试点单位。同时，得益于集团项目在南京的密度，集团于2020年年底新推出的骑手换电业务在今年上半年取得快速进展。目前集团已在南京安装超过270个智能换电站，拥有注册活跃骑手客户超过2,700人，相信能在1-2年的投入期后开始为集团贡献可观的盈利。
近年来，物业管理的社会价值，尤其在疫情下的精细化物管服务，已得到市场的高度认可，物业管理行业正处于行业的快速增长黄金发展期，前景备受肯定。银城生活服务凭藉跨越性增长的管理规模、行业领先的服务品质、良好的客户口碑及业务发展，得到社会的高度认可，荣获2021中国物业服务百强企业第18位等荣誉，并荣登2020年度南京物业信用榜榜首。
综上，预期银城生活服务的2021年全年业绩可再领风骚，现价预测市盈率不足10倍，以行业平均20倍预测市盈率计，存在明显折让。加上行业稳健性，现价可押宝。