古中人：美的置业已走出低谷 高息率成亮点
恒指持续波动，能否重上22,000点成市场短期焦点？若支持点未能守住，后市或再现下行沽压，重见19,500点。不过，中央维稳决心坚定，且亦有不少弹药，预期多个受严控的板块如内房或有望获得政策上的适度放宽。再者，这亦合乎地方政府的发展策略，以提高经济维稳力度。
在众多内房中，美的置业(3990)是不少机构投资者的爱股。公司上周发布了2021年全年业绩，整体表现大致符合预期，但令人惊喜的是公司的派息率保持良好，反映公司的现金流充裕，有望为其股价带来中长期的催化动力。
中信证券同时指出，美的置业正在从规模导向转为盈利导向，正在聚焦核心区域，谋求更高质量发展。在信用洗牌的过程中，公司良好的经营记录，有望持续压低公司融资成本。一段时间的城市能级上提，操盘比例和权益比例上升，既有利于公司队伍的进一步成长，又有利于为日后公司发展奠定了土地储备的基础。
业绩基本符合预期。2021 年公司实现营业收入737.03 亿元，同比提升40.4%；毛利134.95 亿元，同比提升15.8%；归属股东的核心净利润39.0 亿元，同比下降9.5%，但整体核心净利润则同比增长14%至55亿元，业绩核心指标维持双位数增长。公司2021 年现金分红1.6 港元/股，对应上周五收市价，股息率11.13%。
公司公布业绩后的首个交易日，曾急升近10%，高见15.8港元，创一个月新高。
事实上，公司是当前较少有的，具备通畅融资能力的全国性民营房地产开发企业。公司在2021 年期内新增有息负债加权平均利率仅4.63%。2021年底净负债率下降到46%。近期，公司连续和几个大型商业银行签订战略合作协议，预计公司将凭借更充裕的资金来源，在2022 年后巩固和提升行业位置。
截至2021年12月31日，集团持有现金总量约342亿元，同比增长28%，现金总量为短期负债的2.2倍，短期债务压力较小；银行授信额度增长至1,474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1,001亿元，充裕现金及金融资源增厚美的置业安全垫，以足够的底气应对市场不确定性风险。
另外，得益于多年来稳健的财务表现、良好的现金流管控能力以及高信用价值，进入2022年，美的置业在发行中票基础上，屡获主流银行专项资金保障。2月公司成功发行15亿中票，发行利率为4.5%，显著低于绝大多数民营企业的债券发行利率。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
2022年合约销售可望重拾动力
公司于2021 年实现合约销售金额1,371.4 亿元(含合联营项目)，同比增长8.7%；已售建筑面积1,176.4 万平方米，同比提升5.8%。报告期内，公司销售均价11,657 元/平方米，同比增长2.7%，销售回款率78%，去化率达65%。公司全年毛利率和核心净利润率分别为18.3%和7.4%，均较之历史有所下降。市况调整加结算部分盈利能力的下降，预计还会在2022 年影响公司的盈利能力。不过，集团在业绩会上表示，已致力通过多项举措来提升盈利能力，包括加速推进毛利水平较高的城市更新项目的落地。
此外，2021 年公司拥有土储面积4,952 万平方米，新增权益土储面积471 万平方米，权益拿地金额占销售额比重38%，规模适中。2021 年，公司将90%以上的拓展资源投向二线以上城市。2021 年底开始，公司在置换、收购合作项目的过程中，也注意收敛聚焦，腾笼换鸟，预计公司项目资源储备有望继续能级提升。在这个过程中，公司有望提升拿地权益比，提高销售含金量。
中信证券认为，美的置业正在从规模导向转为盈利导向，正在聚焦核心区域，谋求更高质量发展。在信用洗牌的过程中，公司良好的经营记录，有望持续压低公司融资成本。同时，公司的物业管理和装配式建筑业务虽暂时没有达到独立分拆的规模，但却有足够品牌和客户基础能实现独立持续发展。中信证券调整公司2022-24 年核心EPS 预
测，并给予公司2022 年7 倍PE，对应24.20 港元的目标价，维持公司“买入”的投资评级。
在众多内房中，美的置业(3990)是不少机构投资者的爱股。公司上周发布了2021年全年业绩，整体表现大致符合预期，但令人惊喜的是公司的派息率保持良好，反映公司的现金流充裕，有望为其股价带来中长期的催化动力。
中信证券同时指出，美的置业正在从规模导向转为盈利导向，正在聚焦核心区域，谋求更高质量发展。在信用洗牌的过程中，公司良好的经营记录，有望持续压低公司融资成本。一段时间的城市能级上提，操盘比例和权益比例上升，既有利于公司队伍的进一步成长，又有利于为日后公司发展奠定了土地储备的基础。
业绩基本符合预期。2021 年公司实现营业收入737.03 亿元，同比提升40.4%；毛利134.95 亿元，同比提升15.8%；归属股东的核心净利润39.0 亿元，同比下降9.5%，但整体核心净利润则同比增长14%至55亿元，业绩核心指标维持双位数增长。公司2021 年现金分红1.6 港元/股，对应上周五收市价，股息率11.13%。
公司公布业绩后的首个交易日，曾急升近10%，高见15.8港元，创一个月新高。
事实上，公司是当前较少有的，具备通畅融资能力的全国性民营房地产开发企业。公司在2021 年期内新增有息负债加权平均利率仅4.63%。2021年底净负债率下降到46%。近期，公司连续和几个大型商业银行签订战略合作协议，预计公司将凭借更充裕的资金来源，在2022 年后巩固和提升行业位置。
截至2021年12月31日，集团持有现金总量约342亿元，同比增长28%，现金总量为短期负债的2.2倍，短期债务压力较小；银行授信额度增长至1,474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1,001亿元，充裕现金及金融资源增厚美的置业安全垫，以足够的底气应对市场不确定性风险。
另外，得益于多年来稳健的财务表现、良好的现金流管控能力以及高信用价值，进入2022年，美的置业在发行中票基础上，屡获主流银行专项资金保障。2月公司成功发行15亿中票，发行利率为4.5%，显著低于绝大多数民营企业的债券发行利率。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
2022年合约销售可望重拾动力
公司于2021 年实现合约销售金额1,371.4 亿元(含合联营项目)，同比增长8.7%；已售建筑面积1,176.4 万平方米，同比提升5.8%。报告期内，公司销售均价11,657 元/平方米，同比增长2.7%，销售回款率78%，去化率达65%。公司全年毛利率和核心净利润率分别为18.3%和7.4%，均较之历史有所下降。市况调整加结算部分盈利能力的下降，预计还会在2022 年影响公司的盈利能力。不过，集团在业绩会上表示，已致力通过多项举措来提升盈利能力，包括加速推进毛利水平较高的城市更新项目的落地。
此外，2021 年公司拥有土储面积4,952 万平方米，新增权益土储面积471 万平方米，权益拿地金额占销售额比重38%，规模适中。2021 年，公司将90%以上的拓展资源投向二线以上城市。2021 年底开始，公司在置换、收购合作项目的过程中，也注意收敛聚焦，腾笼换鸟，预计公司项目资源储备有望继续能级提升。在这个过程中，公司有望提升拿地权益比，提高销售含金量。
中信证券认为，美的置业正在从规模导向转为盈利导向，正在聚焦核心区域，谋求更高质量发展。在信用洗牌的过程中，公司良好的经营记录，有望持续压低公司融资成本。同时，公司的物业管理和装配式建筑业务虽暂时没有达到独立分拆的规模，但却有足够品牌和客户基础能实现独立持续发展。中信证券调整公司2022-24 年核心EPS 预
测，并给予公司2022 年7 倍PE，对应24.20 港元的目标价，维持公司“买入”的投资评级。