古中人：物管市场前景稳健看俏 金茂服务吸引值吸纳
中信证券最近就2022年物管行业前景进行把脉，认为2021 年物业服务企业的在管面积、营业收入均高速增长，市场直拓、并购和关联方交付三管齐下，为不少上市物管公司创造了良好的全年业绩表现。尽管并购市场预计在2022 年有所降温，但2021 年之前已并未交付的项目预计仍将对2022 年营收有巨大增量贡献。此外，企业增值服务的体系逐渐成形，增值服务收入持续快于基础服务，也为行业盈利水平的稳定作出贡献。
该行认为物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。在头部公司内部，预计国有企业的竞争优势将在2022 年集中体现。人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了2022 年可能是国有物业管理龙头竞争优势确立的年份。
在众多上市物管企业中，央企中国中化旗下中国金茂(817)的物管平台金茂服务(816)于今年首季完成港股上市，并于3月底公布了亮丽的2021年全年业绩，全年营业收入同比大增六成，毛利实现翻番，净利增加1.53倍，归母净利增加1.32倍。
2021年，公司总收入达15.16亿元人民币(下同)，同比增长60.5%；毛利4.7亿元，同比增长100.2%；经调整净利1.95亿元，同比大增153%；归母净利1.79亿元，同比显著增长132.2%；在手现金及现金等价物5.54亿元(这并未计及今年招股集资所得约7.6亿元)，同比大增104.4%。
从收入结构看，金茂服务去年物管服务收入约8.23亿元，同比增加45.1%；非业主增值服务收入约5.39亿元，更同比大幅增加83.2%；社区增值服务收入1.53亿元，同比增加85.9%。核心业务的增速远高于行业平均数，反映金茂服务的综合实力和前瞻部署具有强大优势。
根据中信证券的物管行业数据，目前整体物管板块的收入规模超万亿，惟头部公司市占率低于3%，且规模经济效应明显。2021 年，上市企业(以规模以上物业管理上市企业为样本，下同)收入增长49%，较2020 年明显提速7 个百分点。在管面积也增长49%，与2020 年基本持平。2021 年底行业合管比1.65，较2020 年底有所下降，但储备面积仍然庞大。关联方交付、市场直拓和并购都贡献良多。其中外拓是大多数企业规模扩张的主要来源，不少企业重视以战略合作方式拓新盘，也开始培育拓存量盘的能力。
由于金茂服务在高端物管领域具有卓越的显著优势，在外拓方面的表现尤其出色。根据公开数据显示，公司近3年的第三方在管建筑面积复合年均增长率达310.2%。
中国中化、中国金茂赋能 金茂服务稳健扩张
金茂服务除了凭借自身的强大综合实力拥有良好的外拓能力，亦受益于中国金茂的丰富项目资源。中国金茂目前手上持有“城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营”项目多达334个。其中，城市运营总项目数量达到33个。截至去年底，中国金茂土储规模9,323万平方米，新增二级项目土储中36%来自城市运营项目；新获取62个二级项目，新增土储中82.4%在一二线核心城市。
受益于作为中国金茂的长期合作伙伴，金茂服务的物业管理规模呈“爆发式”增长。截至去年底，金茂服务总合约建筑面积达5,760万平方米，同比增长42.2%，在管物业项目175个，涉及113个住宅和62个非住宅物业，在管建筑面积达3,640万平方米，同比增长105.6%。其中，金茂服务有98.7%以上的物业，位于一、二线及新一线城市，特别侧重核心城市的高端物业，主要在长三角、珠三角、京津冀、成渝等。据克而瑞研究排名，2021年中国高端物业服务力TOP 10企业，金茂服务排名第一。
社区增值服务能力强劲 助力城市运营项目扩张
另外，从公司的2021年全年业绩中的社区增值服务收入同比增长85.9%中不难自到金茂服务对传统物管服务的突破能力。近年来，不少物管企业都致力于多业态的板块发展，从住宅物业向周边的非住宅物业持续延伸拓展，形成多元化的物管及社区增值服务，在存量与增量之间找到新的增长点，赋能提升公司的盈利能力。
金茂服务依托中国金茂在城市运营领域的丰富项目资源和经验，发展出具有高增长潜力的第三方城市综合体运营及物管服务，不仅赋能外拓能力的提升，亦大大加强了公司的多业态盈利能力。事实上，金茂服务凭借其“创茂科技”平台优势，运用物联网、大数据、人工智能等高新技术，围绕空间、人、服务三个关键要素，形成了空间运营、业务管控、客户经营三位一体的智慧物业管理体系。这使得公司在获得独立第三方的城市运营服务市场机遇上更具优势，比如去年接连拿下嘉善经开区城市服务项目、舟山东港新城服务项目、南京新尧新城服务项目，持续拓展城市运营服务。
从生活社区到商业、写字楼、学校、产业园区，再到整个城市运营服务，金茂服务已稳步地为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案。预期这将为市场释放出更大的能量与想象空间。
综上分析，金茂服务的现价并未反映其稳健的增长能力，加上其母公司为央企，财务实力远胜不少同业，对未来的加速扩张抢占市场份额提供有利条件。短期内以公司重上招股价8.14港元为目标，若市场走势配合，不难见10港元，为长线持有之选。
该行认为物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。在头部公司内部，预计国有企业的竞争优势将在2022 年集中体现。人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了2022 年可能是国有物业管理龙头竞争优势确立的年份。
在众多上市物管企业中，央企中国中化旗下中国金茂(817)的物管平台金茂服务(816)于今年首季完成港股上市，并于3月底公布了亮丽的2021年全年业绩，全年营业收入同比大增六成，毛利实现翻番，净利增加1.53倍，归母净利增加1.32倍。
2021年，公司总收入达15.16亿元人民币(下同)，同比增长60.5%；毛利4.7亿元，同比增长100.2%；经调整净利1.95亿元，同比大增153%；归母净利1.79亿元，同比显著增长132.2%；在手现金及现金等价物5.54亿元(这并未计及今年招股集资所得约7.6亿元)，同比大增104.4%。
从收入结构看，金茂服务去年物管服务收入约8.23亿元，同比增加45.1%；非业主增值服务收入约5.39亿元，更同比大幅增加83.2%；社区增值服务收入1.53亿元，同比增加85.9%。核心业务的增速远高于行业平均数，反映金茂服务的综合实力和前瞻部署具有强大优势。
根据中信证券的物管行业数据，目前整体物管板块的收入规模超万亿，惟头部公司市占率低于3%，且规模经济效应明显。2021 年，上市企业(以规模以上物业管理上市企业为样本，下同)收入增长49%，较2020 年明显提速7 个百分点。在管面积也增长49%，与2020 年基本持平。2021 年底行业合管比1.65，较2020 年底有所下降，但储备面积仍然庞大。关联方交付、市场直拓和并购都贡献良多。其中外拓是大多数企业规模扩张的主要来源，不少企业重视以战略合作方式拓新盘，也开始培育拓存量盘的能力。
由于金茂服务在高端物管领域具有卓越的显著优势，在外拓方面的表现尤其出色。根据公开数据显示，公司近3年的第三方在管建筑面积复合年均增长率达310.2%。
中国中化、中国金茂赋能 金茂服务稳健扩张
金茂服务除了凭借自身的强大综合实力拥有良好的外拓能力，亦受益于中国金茂的丰富项目资源。中国金茂目前手上持有“城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营”项目多达334个。其中，城市运营总项目数量达到33个。截至去年底，中国金茂土储规模9,323万平方米，新增二级项目土储中36%来自城市运营项目；新获取62个二级项目，新增土储中82.4%在一二线核心城市。
受益于作为中国金茂的长期合作伙伴，金茂服务的物业管理规模呈“爆发式”增长。截至去年底，金茂服务总合约建筑面积达5,760万平方米，同比增长42.2%，在管物业项目175个，涉及113个住宅和62个非住宅物业，在管建筑面积达3,640万平方米，同比增长105.6%。其中，金茂服务有98.7%以上的物业，位于一、二线及新一线城市，特别侧重核心城市的高端物业，主要在长三角、珠三角、京津冀、成渝等。据克而瑞研究排名，2021年中国高端物业服务力TOP 10企业，金茂服务排名第一。
社区增值服务能力强劲 助力城市运营项目扩张
另外，从公司的2021年全年业绩中的社区增值服务收入同比增长85.9%中不难自到金茂服务对传统物管服务的突破能力。近年来，不少物管企业都致力于多业态的板块发展，从住宅物业向周边的非住宅物业持续延伸拓展，形成多元化的物管及社区增值服务，在存量与增量之间找到新的增长点，赋能提升公司的盈利能力。
金茂服务依托中国金茂在城市运营领域的丰富项目资源和经验，发展出具有高增长潜力的第三方城市综合体运营及物管服务，不仅赋能外拓能力的提升，亦大大加强了公司的多业态盈利能力。事实上，金茂服务凭借其“创茂科技”平台优势，运用物联网、大数据、人工智能等高新技术，围绕空间、人、服务三个关键要素，形成了空间运营、业务管控、客户经营三位一体的智慧物业管理体系。这使得公司在获得独立第三方的城市运营服务市场机遇上更具优势，比如去年接连拿下嘉善经开区城市服务项目、舟山东港新城服务项目、南京新尧新城服务项目，持续拓展城市运营服务。
从生活社区到商业、写字楼、学校、产业园区，再到整个城市运营服务，金茂服务已稳步地为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案。预期这将为市场释放出更大的能量与想象空间。
综上分析，金茂服务的现价并未反映其稳健的增长能力，加上其母公司为央企，财务实力远胜不少同业，对未来的加速扩张抢占市场份额提供有利条件。短期内以公司重上招股价8.14港元为目标，若市场走势配合，不难见10港元，为长线持有之选。