随著港股大市回暖，市场上的併购活动又再度活跃起来。本栏一直关注的银城生活服务(1922)最近亦有新方向，就是引入了中国著名PE资管公司瑞华投资成为主要股东。

　　根据公司公告，公司的部份管理层将其股份转让予江苏瑞华投资的香港子公司瑞华投资，代价为每股2.8港元，合共53,430,400股股份(约佔公司全部已发行股本的20.00%)。意味著，有关股份转让协议完成后，瑞华投资将成为银城生活服务的主要股东，而公司仍由黄清平(公司非执行董事兼控股股东)最终拥有约38.66%权益。

　　从瑞华投资的官网上了解到，江苏瑞华投资创立于2003年，总部位于南京，并在香港、广州和深圳设有分公司。公司管理资产规模超百亿元人民币(下同)，为国内著名的大型综合资产管理公司。主营业务包括证券流通市场投资、直接股权投资(PE、VC)、上市公司定向增发(PIPE)投资以及金融期货与衍生品投资，对中国资本市场产业链形成完整覆盖。

　　迄今，江苏瑞华投资累计参与定增近300次，股权投资140馀家项目企业、7家直投基金和3家基金管理公司，直接或间接持有的数十家企业已成功上市；发行信託产品超过100个，规模超百亿元。由此可见，江苏瑞华投资在资本市场具有强大实力，加上是南京的资管公司，对同是来自南京的银城生活服务的业务及发展潜力定必有深刻了解。此次大手入股银城生活服务，相信不但是看重其综合的物管服务实力，还有其在不同业态的扩张能力。

　　业绩稳步上扬 收入及纯利大幅增长

　　2021年，银城生活服务录得营业收入约13.5亿元，同比增加约40.5%；纯利达约9,480万元，同比显著增长约35.0%。毛利率及纯利率分别约为16.2%及约7.0%。其中，提供物业管理服务的收入约10.8亿元，同比增长约40.2%；而来自增值服务的收入为约2.69亿元，同比增长约41.6%。

　　在核心业务营运资料的强劲表现以外，尤其值得注意的是公司在管面积同比增长50%之同时，来自第三方项目佔比达近90%，反映银城生活服务的外拓能力卓越，有力抢佔市场份额，利好集团长期发展。要知道在房地产市场走向存量时代，物管企业的自身外拓能力往往成为企业发展的重要动力。

　　于2021年12月31日，银城生活服务的合约面积及在管面积分别为约6,190 万平方米及约5,876 万平方米，同比增长约44.6%及约50.4%，远超集合团去年初设定的35%增长目标。尤其是年内新拓展的近2,000万平方米在管面积中，超过91%来自第三方项目，从而使得集团整体在管面积来自第三方的比例进一步提升至89.8%的高水准。

　　非南京地区发展迅速增长84.6%

　　与此同时，银城生活服务继续坚持区域集中化，且在城市加密的同时，做到有品质的稳健增长。根据“加密南京、做大苏南、佈局淮海”的策略积极稳固集团在南京的龙头地位，同时开拓更多潜力市场。于2021年12月31日，集团在南京共管理643个项目，在管面积近3,500万平方米，同比增长33.2%。南京项目的高密度，有助于集团利用密集的项目网路资源，不但能以更优的成本管控，提升运营效率和员工人均创造价值，而且有助于集团各类增值服务和城市增值服务(如骑手换电等)项目的铺开和引流，为集团带来可观和可持续的收益。

　　此外，南京以外地区于去年的发展亦取得优秀成绩，新增在管面积破千万，总在管面积达到近2,400万平方米，同比增长约84.6%，佔集团总在管面积约40.5%，再次验证集团有能力把在南京的成功经验複制到其他地区。再者，公司近年亦积极拓展医院等物业理服务，成绩斐然。

　　综上可见，银城生活服务作为经营独立性高、内生增长能力强、盈利品质佳的物管公司，有望于未来五年内通过强大的外拓能力保持高速增长佳绩。公司现价2021年市盈率不足10倍，按2022年利润增长30%计，预测市盈率仅5倍，较行业平均市盈率折让逾50%，股价严重落后。未来六个月，随著市场气氛好转，银城生活服务绝对有力大升逾倍。此不可不察。