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古中人:房地产市场整合加速 美的置业可看先

2022-10-20 09:15:52 来源:中金在线香港特约 作者:古中人

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  市场数据显示,内地政府连月出招刺激买楼需求之后的十一长假期(即10月1至7日)期间内地一手住宅成交仍未走出低谷,反而是二手楼销售率先回暖。这反映了部份房企的烂尾项目对市场仍构成负面影响,不少新楼买家迄今依然不敢入市,以免招致损失。

  据房地产研究机构克而瑞数据显示,十一长假期内,内地40个重点城市一手住宅成交96.2万方米,按年下跌26%。一线城市按年跌58%,二线城市及三线城市分别跌18%及9%。该机构直言,期内局部城市热度回升主要是「以价换量」的短期效果,第三季度楼市难言乐观,预期全年整体成交规模回落20至30%。

  反观贝壳研究数据显示,50个主要城市的二手住宅成交量在十一长假期大升54%,相较2020年同期亦高约3%,每日平均到访量按年改善约7%,反映买家参与二手楼市场的兴趣提升。

  一、二手楼销情出现较大差异,券商野村相信,乃由于早前预售项目烂尾的阴霾导致,料买家对项目延迟完工的忧虑,将持续拖累民营开发商未来几季的销售表现,尤其是这些开发商的营运及财务状况已持续恶化。该行认为十一长假期一手住宅表现不佳,不会为市场带来负面惊吓,因为市场一直相信内地买家信心低迷及楼市疲软。短期内内地楼市复甦无望,目前要买家重拾信心,必须要进一步解决房企的资金问题。

  截至上周五,港股上市房企陆续公布9月销售数据,其中禹洲集团(01628)销售额及面积分别按年跌逾74%及66%,至22.68亿元人民币(下同)及13.23万方米;弘阳地产(01996)及德信中国(02019)销售额分别跌30.53%及37.37%。而销售表现正在持续向好的美的置业(03990),其9月份合约销售额则达60.3亿元,较2021年9月份的79.4亿元,按年跌24.06%。截至2022年9月30日止九个月,公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约为595.4亿元,按年跌45.46%。而相应的已售建筑面积约471.5万平方米。

  反观国营开发商华润置地(01109)上月合约销售金额为约307亿元,按年增长38.8%,销售建筑面积为约124.99万方米,按年亦增约一成。这正显示出内地房地产市场正走向整合加速过程中的两极化阶段,具有国资背景、财务实力雄厚的房企率先重拾市场动力,并进一步抢占市场份额,料不少欠缺品牌及财务实力的中小房企或翻身无望。

  野村相信,内地楼市今季销售复甦步伐是阶段性且缓慢。而摩根士丹利更指内地短期将不会有重要刺激措施推出,现时买家信心疲弱,加上经济前景未明朗,相信销售要到明年第三季才有望反弹,惟预计不会出现日本房地产危机后的「迷失10年」。该行下调内房股今年至后年盈利预测12至16%,下调内房板块至与「大市同步」,并呼吁投资者保持耐性,宜待更清晰的复甦讯号。

  美的置业是民营房企的首选

  从以上销售数据显示,美的置业作为中小型房企,其销售正稳步向好。2022年上半年,美的置业完成的合约销售金额约为400亿元,较上年同期的826亿元下挫51%。到了9月份,跌幅收窄至45.5%。

  同时,销售均价依旧保持韧性,且二线及以上城市销售贡献占比高达80.2%。我们认为公司在手货值充裕,预计可售资源仍接近1,000 亿左右,但考虑市场景气度依然处于低位,预期公司全年合约销售将有望维持在800-1000 亿左右。

  截至1H22 末,公司已售未结资源1,156 亿元,对应2021年结转收入覆盖倍数仍为1.6x 左右,有望缓冲行业下行对公司业绩的短期影响。再者,公司拥有相对雄厚的财务实力,且近年持续发展智能家居及物管解决方案,已形成社区智能化管理及数智化高门槛,不但引领市场风向,更构建出强大市场竞争力。我们认为美的置业旗下睿住科技,凭借聚焦「智慧人居、住建科技、美好生活」领域,进入真正的智能家居及社区建设,有望助力美的置业不断扩大市场份额。公司的长期价值突出,伺机押宝。

 

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