中国政府多箭齐发以加大力度保持房地产市场的稳定发展，而近期不少券商亦发表行业研报，对中国楼市2023年的宏观走势表示乐观。其中，广发証券(1776)发表行业研报指中国楼市已触达大週期底部，政策转向明确，看好明年房地产行业复苏 。

　　广发証券指，2021 年初开始，“三道红线”等供给端政策对融资性现金流的调整传导至经营性现金流，行业开始出清，在此过程中房地产投资下行带来一定经济压力，而经济下行的压力以及房价的下跌又影响居民购房信心，行业转型的阵痛使房地产行业遇到过去二十年最大挑战。然而，今年二十大之后，供给端及需求端政策力度显著提升，引导行业寻找新的发展模式，预计2023 年行业政策将会有较好的持续性。

　　该行认为未来区域经济将成为长期需求中枢，城市分化明显。中国目前地产市场各区域发展并不一致，核心及次核心市场佔全国近70%的市场份额(其2021年商品房销售金额超12.5万亿元)，在过去十年人口增长複合增速超过3%，且具备较强区域人口吸引能力，2022 年在销售、价格及土地市场等多方面均体现出一定韧性，行业长期需求基本盘稳固。对此，本栏认为以长三角为核心经营区域的房地产开发商的前景可看高一线，原因是上海、杭州、南京、苏州等地拥有多个具有高增发展动力的产业，包括新能源汽车、生物科技及AI人工智能科技等。

　　在此背景下，看好央企中化集团旗下重点开发城市运营项目的中国金茂(817)、打造智慧房地产的美的置业(3990)，以及立足南京、幅射长三角重点城市的小型房地产商银城国际(1902)。尤其后者，属于小而美的房地产商，在长三角地区如南京、杭州、苏州等地均具有良好的知名度，是具有卓越实力的公司。

　　广发証券预期，在中性政策支持下，2023 年销售金额、面积分别同比减少5%及8%，金额由于结构性原因做正向贡献，新开工、施工及竣工面积分别同比减少9%、6%、8%，地产投资额同比下降13%，销售端有所企稳但投资下行压力仍将持续；而在乐观政策预期下，销售金额面积分别同比增长5%和1%，开工、施工、竣工及投资分别同比增长5%、减少3%、增长5%及减少7%。行业需求端政策力度及效果是基本面变化的最大变数。

　　基于上述的预测，广发証券指行业估值进入系统性抬升阶段。2022 年行业受制政策力度较弱与基本面下行，估值修复持续性弱于历史大週期底部。2022 年底开始有效政策持续落地，将会持续修复市场预期。本轮供给侧改革后，该行认为若头部强信用企业长期回报率有能力维持在14%至16%以上，在A 股市场回报率环境要求下，其估值有望维持在2xPB 以上。

　　此外，该行亦认为此时正是供给端孕育十年一遇的良机。通过供给侧改革出清了很大一部分民营资本，土地市场回报率提升。新进入行业的资本需要风险补偿，未来行业内会维持一个较高的回报率环境，行业ROE 获得系统性提高的机遇。房地产企业发展增速，beta 由行业决定，alpha 由企业获得资本金的能力差异决定。理论上资本金增速越快，销售增速越高；而股权债权类资金，一定会优先选择强信用强投资的企业进行投资，企业发展的良性循环趋势已经产生。广发証券推荐了多家房地产开发企业，并表示对中国金茂持续关注，值得留意。