经过近两年以来的行业调整，中国房地产市场开始在社会零售全面复常下重拾动力。踏入2023年，中国房地产市场持续复苏。根据中信証券的行业研究报告显示，今年2 月，该行跟踪的15 家重点样本房企单月合计销售金额达2,741亿元人民币(下同)，同比增长38.1%(存在春节因素)。首两个月合计来看，样本房企实现销售金额4,843 亿元，合计同比增长9.9%(不存在春节因素)。无论是2月单月还是首两个月合计同比，企业销售端均呈现出明显的复苏趋势。

　　中信証券认为市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化，少数企业获得高品质发展机遇。腰部公司的市佔率整体有所下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经佔据了开发行业竞争的绝对优势。基于新房销售数据良好，且房地产市场在过去两个月沿著从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，该行预计复苏将持续下去。

　　过去两年以来，房地产行业已从过去依靠信用大扩张，转而优先利用资源降压。信用大扩张时代已结束，未来融资管道儘管可能恢复，但信用边界不可能重现2020年局面。腰部公司信用债持续少量淨偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企势必乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，

　　主要不是来自于战略判断，而来自于融资管道通畅度。

　　从上述的宏观层面显示，我们相信国企内房股的长期优势及实力将持续突出，并日益形成不可比拟的强大综合实力，不断抢佔市场份额。相对而言，大型民企内房股将通过融资+差异化战略塑造其优势，尤其在智能家居及社区领域预期有更突出的表现。至于中小型房企，由于不少在其核心营运区域内具有很强的市场认同度，料可在差异化战略支持下从退市房企中抢佔一定的市场份额，为其持续发展成为区域性大型龙头房企赋能。

　　市佔率提升的新龙头发展品质也显著提升

　　2021年四季度以来的拿地窗口，是企业补充核心城市土储的机会，故而销售市佔趋升的公司，潜在盈利能力也更高。行业整体的竞争环境也确实在改善，土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利能力。盲目追求规模的行为减少，企业之间不必要的合作也相应减少，销售的权益比在增加，合作所带来的潜在风险也在下降。当然，新龙头既包括大公司中坚持等量甚至超量拿地的企业，也包括腰部公司中脱颖而出的公司。另外，值得留意的是尾部公司市佔率预计也将有所提升。所谓尾部公司，是指远离资本市场和信用融资市场，项目型、区域型小企业。这些企业的市佔率得以提升，是因为信用边界变化之后，开发企业本土化优势体现出来。

　　在尾部领域，我们比较倾向于在长三角区域市场具有相对强大优势的银城国际(1902)。据公司公告显示，银城国际连同其合营企业及联营公司于2023年2月的总合约销售额约为9.22亿元，同比增长28.41%；合约建筑面积约为4.73万平方米及平均合约售价约为每平方米人民币1.95万元。

　　2023年首两个月，银城国际连同其合营企业及联营公司的总合约销售额约为14.07亿元，同比增长3.76%；总合约建筑面积约为6.85万平方米及平均合约售价约为每平方米人民币2.05万元。从上可以看出，银城国际的新房销售已重拾动力，除了销售数量同比增长，平均售价也稳定下来。

　　银城国际的区域性优势佳 目标价看0.8港元

　　目前，银城国际市值不到4亿港元，资产价值严重被低估。首先，回顾2022年上半年业绩，截至2022年6月30日，公司的总资产达约412.8亿，而总权益约57.2亿元。截至同日，公司的在手现金及银行结馀约19亿元，意味公司市值已远低于在手现金值，加上公司已基本解除了债务违约的风险，公司的融资能力亦正不断提升。与此同时，公司的销售业绩亦正不断增强，从去年第四季到今年首两个月，呈强劲反弹态势。

　　2022年上半年，公司的新房合约销售主要来自于新一綫城市杭州、南京及苏州，预期这个趋势有望保持。特别值得留意的是，公司于上半年的销售回款达82.1亿元，回款率为125%，且期内整体交付率达85.8%，交付满意度为86%。这大大保障了公司的营运现金流，以及项目交付率，从而进一步提升终端买家对公司项目及质量的认同度。

　　基于宏观经济考量，预期银城国际的2022全年业绩有所倒退，按上半年淨利润6,660万元全年化计，公司的现价市盈率仅为3倍。按合理市盈率6倍计，目标价可见0.5港元，若市场情绪持续回稳，料行业估值有望上调，而拥有稳健财务状况的银城国际，是市值内房股的长线佳选之一，应可见0.8港元，潜在三倍的上升空间。