调整后核心净利润增长 9% 

　　2022 年，公司录得归母净利润约 19.4 亿元，同比下降 51.8%，业绩下降的主要原因是：1)疫情反复带来额外的防疫成本增加；2)疫情防控导致一部分业务活动较难开展，影响收入及利润；3)公司收并购带来的商誉及其他无形资产减值。期内收入增长 43.4%至 413.7 亿元，毛利润增长 15.7%至 102.6 亿元，毛利率 24.8%，同比下降 5.9 个百分点。剔除无形资产摊销及管理职能人员调整，调整后毛利率为 28.6%，较去年下降 3.9 个百分点，调整后核心归母净利润为 50.2 亿元，同比增长 9%。此外，公司的费用率从 2021 年的 12.5%下降至 11.4%。宣派末期股息每股 0.144 元及特别股息每股 0.2281 元，派息比例 64.6%。 

　　聚焦品牌外拓，关注有现金回报的利润增长 

　　2022 年公司新增收费管理面积 1.03 亿方，其中来自关联方约 0.73 亿方，来自品牌外拓约 0.53 亿方，来自收并购约 0.31 亿方，并主动退出亏损或收缴率低的项目共 0.54 亿方(其中嘉宝 0.37 亿方)，新增第三方收费面积占比 54%。截止 2022年底，公司合约管理面积达 16 亿方，收费管理面积为 8.7 亿方(不含“三供一业”业务)，其中来自第三方开发商的收费管理面积占比约 52%，超过关联方的收费面积贡献。期内整体物业费单价 2.26 元/平方米/月，同比提升 0.01 元。2022 年新增签约外拓项目 1626 个，新增饱和收入 49 亿元，同比增长 43%，其中大部分为存量项目，占比约 80.6%，非住项目数量占比 64.8%。 

　　社区增值业务逆市增长，“三供一业”进入新阶段，商业板块潜力强 

　　期内公司社区增值服务收入增长 20.7%至 402 亿元，除了社区传媒服务微跌 1%之外，其他业务线均实现逆市增长。“三供一业”收入大幅增长 64.2%至 41.2 亿元，经过 5 年发展融合，进入新的发展阶段，新增酒店、轨道交通、产业园、公建等业态，并开展社区增值服务。期内公司在管商写项目面积超过 4000 万方，新拓项目超过 110 个，新拓项目年饱和收入达 4.39 亿元。商业运营服务在管面积超过800 万方，期内轻资产外拓 35 个，新开业 8 个项目，市场化项目占比增大。公司明确了商写业务的战略重要性，商写及商业板块储备面积充足，为公司的毛利率稳定提供保障。 

　　目标价 22 港元，维持买入评级 

　　公司在 2022 年主动退出了质量欠佳的项目，主张高质量有现金回报的利润，也对并购项目做了比较充足的减值，我们认为地产行业下行给公司造成的风险已经基本反映。公司期内外拓能力也得到进一步验证，加上公司未来在社区增值服务和商业板块的发力，公司的龙头地位有望进一步巩固。我们预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 42.6 亿元，52.3 亿元以及 63.8 亿元，按照 2023 年 15 倍市盈率给予目标价 22 港元，维持买入评级。