中国海外（688，买入）：精准经营，财务稳健，利润率保持行业领先
2022 销售金额排名上升至第五位
2022 年公司实现合同销售额约 2947.6 亿元，同比下降 20.2%，排名上升至第五位，权益销售金额排名第三位。合同销售面积约 1387 万平，同比下降 26.6%。合同销售均价 21251 元/平方米，同比增长 8.7%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二线城市合约销售金额占比提升至 65%，30 个城市市占率位居当地前三，其中北京合约销售近 500 亿元，保持市占率第一。公司宣派末期股息每股 40 港仙，全年派息率 30.8%(归母核心净利润口径)。
土地投资规模行业领先，土储高能级城市布局
2022 年公司抓住行业洗牌机遇，通过招拍挂、收并购、城市更新等多元化拿地方式，新增总购地金额 1209 亿元，占 2022 年全年合约销售金额 41%，对应货值 2403亿元，其中一线及强二线购地金额和货值占比均超过 85%。截至 2022 年底，公司总土储约 6842 万方(其中中海宏洋土储为 2453 万方)。公司(不含中海宏洋)在一线及强二线土储占比为 64.8%，按货值计算占比为 76%。集团旗下系列公司已售未结转金额为 2453 亿元(不含中海宏洋为 1727 亿元)，总可售货值为 7900 亿元，为后续的业绩稳中有升提供充足保障。
利润率维持行业领先，融资成本优势明显
期内公司整体毛利率为 21.3%，同比下降 2.2 个 ppt，但处于行业较高水平；归属股东的核心净利润率为 13.5%(扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益)，处于行业领先地位。公司资产负债率约 54.58%，净负债率约 38.96%，平均融资成本约3.57%，同比略升 2 个基点但处于行业最低区间。公司在手现金约 1103 亿元，现金短债比约 2.16 倍，资本储备充足，公司得以在行业企稳回升的过程中把握市场机遇，获取优质项目。
投资业务稳步增长，资源储备足
期内公司投资物业板块(含写字楼、购物中心、长租公寓、产业园区、康养等)收入增长 1.8%(剔除减租影响，同比增长 6.9%)至 52.6 亿元，主要得益于公司克服疫情影响，加快项目入市，新增 15 个运营项目。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达 94 万方，占整体管理规模的 12%。写字楼出租率逆市提升 8.5 个ppt 至 87%，购物中心出租率 93.2%，整体销售额同比增长 11.2%，经营持续向好。2023 年公司计划入市项目 20 个，公司目前在营及储备面积分别为 665 万方及 390万方，将在未来有力支持商业板块长期稳健增长，提高整体业绩韧性。
目标价 26.26 港元，买入评级
公司土储高度聚焦高能级城市，并拥有稳健的运营能力和财务结构，盈利能力行业领先，有望在行业转折期获得更大市场份额。公司 2023 年 Q1 销售额强劲上升73%至 836 亿元，我们预计公司全年销售额有望领跑行业。同时，融资能力和成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利及长远发展。预计公司 2023 年至 2025 年的归母核心净利润分别 250 亿元、267 亿元及 312 亿元，给予 2023 年 10 倍市盈率，目标价 26.26 港元，买入评级。
2022 年公司实现合同销售额约 2947.6 亿元，同比下降 20.2%，排名上升至第五位，权益销售金额排名第三位。合同销售面积约 1387 万平，同比下降 26.6%。合同销售均价 21251 元/平方米，同比增长 8.7%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二线城市合约销售金额占比提升至 65%，30 个城市市占率位居当地前三，其中北京合约销售近 500 亿元，保持市占率第一。公司宣派末期股息每股 40 港仙，全年派息率 30.8%(归母核心净利润口径)。
土地投资规模行业领先，土储高能级城市布局
2022 年公司抓住行业洗牌机遇，通过招拍挂、收并购、城市更新等多元化拿地方式，新增总购地金额 1209 亿元，占 2022 年全年合约销售金额 41%，对应货值 2403亿元，其中一线及强二线购地金额和货值占比均超过 85%。截至 2022 年底，公司总土储约 6842 万方(其中中海宏洋土储为 2453 万方)。公司(不含中海宏洋)在一线及强二线土储占比为 64.8%，按货值计算占比为 76%。集团旗下系列公司已售未结转金额为 2453 亿元(不含中海宏洋为 1727 亿元)，总可售货值为 7900 亿元，为后续的业绩稳中有升提供充足保障。
利润率维持行业领先，融资成本优势明显
期内公司整体毛利率为 21.3%，同比下降 2.2 个 ppt，但处于行业较高水平；归属股东的核心净利润率为 13.5%(扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益)，处于行业领先地位。公司资产负债率约 54.58%，净负债率约 38.96%，平均融资成本约3.57%，同比略升 2 个基点但处于行业最低区间。公司在手现金约 1103 亿元，现金短债比约 2.16 倍，资本储备充足，公司得以在行业企稳回升的过程中把握市场机遇，获取优质项目。
投资业务稳步增长，资源储备足
期内公司投资物业板块(含写字楼、购物中心、长租公寓、产业园区、康养等)收入增长 1.8%(剔除减租影响，同比增长 6.9%)至 52.6 亿元，主要得益于公司克服疫情影响，加快项目入市，新增 15 个运营项目。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达 94 万方，占整体管理规模的 12%。写字楼出租率逆市提升 8.5 个ppt 至 87%，购物中心出租率 93.2%，整体销售额同比增长 11.2%，经营持续向好。2023 年公司计划入市项目 20 个，公司目前在营及储备面积分别为 665 万方及 390万方，将在未来有力支持商业板块长期稳健增长，提高整体业绩韧性。
目标价 26.26 港元，买入评级
公司土储高度聚焦高能级城市，并拥有稳健的运营能力和财务结构，盈利能力行业领先，有望在行业转折期获得更大市场份额。公司 2023 年 Q1 销售额强劲上升73%至 836 亿元，我们预计公司全年销售额有望领跑行业。同时，融资能力和成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利及长远发展。预计公司 2023 年至 2025 年的归母核心净利润分别 250 亿元、267 亿元及 312 亿元，给予 2023 年 10 倍市盈率，目标价 26.26 港元，买入评级。