永丰金证券：万科企业公司研究报告（1.12）
公司背景
国内房地产发展商龙头，土地储备丰富而且大部份处于一二线城市，加上万科与第一大股东深圳地铁集团将共同开发地铁沿线物业，公司坐拥丰富优质地块。相对于其他内房龙头企业，万科淨负债率相对较低，比同业有较大空间加大槓杆比率。
业务范围包括房地产、物业服务、商业地产、物流地产、滑雪项目、长租公寓及养老业务等，以2017年1月至9月营业额计算，房地产是集团主要收入来源，佔总营业额93.9%。
强劲销售成绩
2017全年房地产销售面积3,595.2万平方米，按年增长30%。销售金额5,298.8亿元(人民币，下同)，按年增长45.3%。销售金额于国内房地产发展商中排名第二，仅次于碧桂园(2007.HK)(5,508亿元)。
积极扩充土地储备，与深铁合作拓展沿线物业
2017年6月，万科股权争夺战告一段落，中国恒大(3333.HK)将所持有的万科股份转让予深圳地铁，深圳地铁持有万科29.38%股份，成为万科第一大股东。
深圳地铁在地铁沿线坐拥丰富优质地块，万科与深圳地铁合力推进「轨道+物业」模式，共同拓展市场。
2017年7月，集团透过拍卖，以551亿元投得广东国际信託投资公司资产，包括主要位于广州市荔湾区及越秀区的16块土地，总建筑面积约211万平方米。
长租公寓业务
中央提出要加快建立多主体供应、多渠道保障及租购并举的住房制度，可见国内政策将持续培育和发展住房租赁市场。
市场上主要有四类市场参与者，包括发展商、中介、物业管理公司及创业公司，各有优势和缺点。我们认为长远而言，传统发展商将提高长租公寓市场佔有率，原因是长租公寓属于资金密集型行业，发展商资金实力比较雄厚，融资成本比较低。此外，发展商可以整合现有物业改造为出租房，资金及资源方面拥有明显优势。发展商于建筑及装修可享规模经济效益，成本比其他市场参与者低廉。营运方面，发展商的长租公寓业务模式属于集中型，营运效率比分散型模式高，而且多数发展商例如万科，本身有经营物业管理服务公司，所以营运及管理方面比其他市场参与者更具经验及效率。
万科早于2014年在长租公寓市场部署，2016年正式用「泊寓」品牌，运营中长期租住房。截至2017年9月底，泊寓的业务覆盖24个一二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，于长租公寓市场处于龙头地位。
物流地产业务增长
近年集团加强物流地产佈局，2017年7月，万科与普洛斯(Global Logistic Properties Limited)CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本及中银集团投资有限公司，共同参与私有化普洛斯，总代价为约159亿新加坡元。万科佔股21.4%，成为普洛斯第一大股东。
普洛斯拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等地共5,500万平方米现代物流设施组合。中国是普洛斯的重点市场，而普洛斯于中国物流地产市场中处于龙头地位。以出租面积计算，头五大客户包括百世快递、京东、德邦、唯品会及中国外运。
万科入股普洛斯可带来协同效应，万科在增加土地储备上有优势，而引入普洛斯的物流仓储网路及营运模式，两者形成优势互补。
竞争优势
万科淨负债率比同业相对较低，有较大空间加大槓杆比率。
集团积极扩充土地储备，以巩固行业龙头地位及维持销售增长。一如以往，集团买地策略专注于一二线城市，虽然地价比较高昂，但是一二线城市楼价下行压力比较低。
拿地方面，地价门槛水涨船高，万科本身资金实力雄厚，融资成本较中小型发展商为低，融资渠道亦比较多。
面对限购及限价等楼市调控政策，对实力较弱的发展商构成资金周转压力，反之大型发展商接受能力较高，限购或限价使他们更加惜售。
风险
内地楼价上涨速度过快，促使政府实施调控楼市政策。
中国经济增长放缓，导致房屋销售逊于预期。
国内房地产发展商龙头，土地储备丰富而且大部份处于一二线城市，加上万科与第一大股东深圳地铁集团将共同开发地铁沿线物业，公司坐拥丰富优质地块。相对于其他内房龙头企业，万科淨负债率相对较低，比同业有较大空间加大槓杆比率。
业务范围包括房地产、物业服务、商业地产、物流地产、滑雪项目、长租公寓及养老业务等，以2017年1月至9月营业额计算，房地产是集团主要收入来源，佔总营业额93.9%。
强劲销售成绩
2017全年房地产销售面积3,595.2万平方米，按年增长30%。销售金额5,298.8亿元(人民币，下同)，按年增长45.3%。销售金额于国内房地产发展商中排名第二，仅次于碧桂园(2007.HK)(5,508亿元)。
积极扩充土地储备，与深铁合作拓展沿线物业
2017年6月，万科股权争夺战告一段落，中国恒大(3333.HK)将所持有的万科股份转让予深圳地铁，深圳地铁持有万科29.38%股份，成为万科第一大股东。
深圳地铁在地铁沿线坐拥丰富优质地块，万科与深圳地铁合力推进「轨道+物业」模式，共同拓展市场。
2017年7月，集团透过拍卖，以551亿元投得广东国际信託投资公司资产，包括主要位于广州市荔湾区及越秀区的16块土地，总建筑面积约211万平方米。
长租公寓业务
中央提出要加快建立多主体供应、多渠道保障及租购并举的住房制度，可见国内政策将持续培育和发展住房租赁市场。
市场上主要有四类市场参与者，包括发展商、中介、物业管理公司及创业公司，各有优势和缺点。我们认为长远而言，传统发展商将提高长租公寓市场佔有率，原因是长租公寓属于资金密集型行业，发展商资金实力比较雄厚，融资成本比较低。此外，发展商可以整合现有物业改造为出租房，资金及资源方面拥有明显优势。发展商于建筑及装修可享规模经济效益，成本比其他市场参与者低廉。营运方面，发展商的长租公寓业务模式属于集中型，营运效率比分散型模式高，而且多数发展商例如万科，本身有经营物业管理服务公司，所以营运及管理方面比其他市场参与者更具经验及效率。
万科早于2014年在长租公寓市场部署，2016年正式用「泊寓」品牌，运营中长期租住房。截至2017年9月底，泊寓的业务覆盖24个一二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，于长租公寓市场处于龙头地位。
物流地产业务增长
近年集团加强物流地产佈局，2017年7月，万科与普洛斯(Global Logistic Properties Limited)CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本及中银集团投资有限公司，共同参与私有化普洛斯，总代价为约159亿新加坡元。万科佔股21.4%，成为普洛斯第一大股东。
普洛斯拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等地共5,500万平方米现代物流设施组合。中国是普洛斯的重点市场，而普洛斯于中国物流地产市场中处于龙头地位。以出租面积计算，头五大客户包括百世快递、京东、德邦、唯品会及中国外运。
万科入股普洛斯可带来协同效应，万科在增加土地储备上有优势，而引入普洛斯的物流仓储网路及营运模式，两者形成优势互补。
竞争优势
万科淨负债率比同业相对较低，有较大空间加大槓杆比率。
集团积极扩充土地储备，以巩固行业龙头地位及维持销售增长。一如以往，集团买地策略专注于一二线城市，虽然地价比较高昂，但是一二线城市楼价下行压力比较低。
拿地方面，地价门槛水涨船高，万科本身资金实力雄厚，融资成本较中小型发展商为低，融资渠道亦比较多。
面对限购及限价等楼市调控政策，对实力较弱的发展商构成资金周转压力，反之大型发展商接受能力较高，限购或限价使他们更加惜售。
风险
内地楼价上涨速度过快，促使政府实施调控楼市政策。
中国经济增长放缓，导致房屋销售逊于预期。