首页>>新闻频道>>市场分析>>  正文

永丰金证券:万科企业公司研究报告(1.12)

2018-01-12 09:51:08 来源:中金在线香港特约 作者:佚名

分享:
  公司背景

  国内房地产发展商龙头,土地储备丰富而且大部份处于一二线城市,加上万科与第一大股东深圳地铁集团将共同开发地铁沿线物业,公司坐拥丰富优质地块。相对于其他内房龙头企业,万科淨负债率相对较低,比同业有较大空间加大槓杆比率。

  业务范围包括房地产、物业服务、商业地产、物流地产、滑雪项目、长租公寓及养老业务等,以2017年1月至9月营业额计算,房地产是集团主要收入来源,佔总营业额93.9%。

  强劲销售成绩

  2017全年房地产销售面积3,595.2万平方米,按年增长30%。销售金额5,298.8亿元(人民币,下同),按年增长45.3%。销售金额于国内房地产发展商中排名第二,仅次于碧桂园(2007.HK)(5,508亿元)。

  积极扩充土地储备,与深铁合作拓展沿线物业

  2017年6月,万科股权争夺战告一段落,中国恒大(3333.HK)将所持有的万科股份转让予深圳地铁,深圳地铁持有万科29.38%股份,成为万科第一大股东。

  深圳地铁在地铁沿线坐拥丰富优质地块,万科与深圳地铁合力推进「轨道+物业」模式,共同拓展市场。

  2017年7月,集团透过拍卖,以551亿元投得广东国际信託投资公司资产,包括主要位于广州市荔湾区及越秀区的16块土地,总建筑面积约211万平方米。

  长租公寓业务

  中央提出要加快建立多主体供应、多渠道保障及租购并举的住房制度,可见国内政策将持续培育和发展住房租赁市场。

  市场上主要有四类市场参与者,包括发展商、中介、物业管理公司及创业公司,各有优势和缺点。我们认为长远而言,传统发展商将提高长租公寓市场佔有率,原因是长租公寓属于资金密集型行业,发展商资金实力比较雄厚,融资成本比较低。此外,发展商可以整合现有物业改造为出租房,资金及资源方面拥有明显优势。发展商于建筑及装修可享规模经济效益,成本比其他市场参与者低廉。营运方面,发展商的长租公寓业务模式属于集中型,营运效率比分散型模式高,而且多数发展商例如万科,本身有经营物业管理服务公司,所以营运及管理方面比其他市场参与者更具经验及效率。

  万科早于2014年在长租公寓市场部署,2016年正式用「泊寓」品牌,运营中长期租住房。截至2017年9月底,泊寓的业务覆盖24个一二线城市,累计开业82个项目,开业约2.4万间,于长租公寓市场处于龙头地位。

  物流地产业务增长

  近年集团加强物流地产佈局,2017年7月,万科与普洛斯(Global Logistic Properties Limited)CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本及中银集团投资有限公司,共同参与私有化普洛斯,总代价为约159亿新加坡元。万科佔股21.4%,成为普洛斯第一大股东。

  普洛斯拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等地共5,500万平方米现代物流设施组合。中国是普洛斯的重点市场,而普洛斯于中国物流地产市场中处于龙头地位。以出租面积计算,头五大客户包括百世快递、京东、德邦、唯品会及中国外运。

  万科入股普洛斯可带来协同效应,万科在增加土地储备上有优势,而引入普洛斯的物流仓储网路及营运模式,两者形成优势互补。

  竞争优势

  万科淨负债率比同业相对较低,有较大空间加大槓杆比率。

  集团积极扩充土地储备,以巩固行业龙头地位及维持销售增长。一如以往,集团买地策略专注于一二线城市,虽然地价比较高昂,但是一二线城市楼价下行压力比较低。

  拿地方面,地价门槛水涨船高,万科本身资金实力雄厚,融资成本较中小型发展商为低,融资渠道亦比较多。

  面对限购及限价等楼市调控政策,对实力较弱的发展商构成资金周转压力,反之大型发展商接受能力较高,限购或限价使他们更加惜售。

  风险

  内地楼价上涨速度过快,促使政府实施调控楼市政策。

  中国经济增长放缓,导致房屋销售逊于预期。

为您推荐

点击加载更多

沪深港通十大成交股

沪股通港股通(全)深股通

序号 简称 买入量 卖出量 成交额
序号 简称 买入量 卖出量 成交额
序号 简称 买入量 卖出量 成交额

热门文章

亚太商讯

美国商业资讯