作者：阎常铭

　　投资要点

　　今年房地产的繁荣再次超出市场预期，这是一个已经持续近三年的超级大繁荣。我在2014年1月份年度策略报告提出超级大周期、房地产本质是货币现象的观点此后三年持续兑现。我们行业系列深度报告一到五的观点正在持续兑现并且未来也将持续兑现。金融自由化之后银行只有一条路就是配置按揭，而房地产本质是货币现象，这必然带来房地产超级大周期。今年三四线表面是棚改，但核心支撑力量仍是按揭，今年上半年全国按揭同比仍然增长。同时，这一波三四线加的杠杆彻底限制未来行为，未来三四线房价将不会下跌，因为每一步都是杠杆。

　　三四线房价再无周期。未来三四线房价不下跌成为政府新底线之一，因为这与金融体系不发生系统性风险直接关联。核心原因是本轮加杠杆去库存这一方式增加了银行风险，很大程度上限制政府和金融系统未来行为。这也使去库存必须进行到底，否则杠杆有风险。所以本轮去库存方式未来大幅度限制政府和金融机构行为，未来政策制定会非常谨慎，将极力避免三四线房价下跌，防止因此引发系统性金融风险；同时目前去库存支持政策还要持续，库存去化目标必须达到，否则为了去库存加如此高杠杆将增加系统性金融风险，所以地产销售和投资中期有支撑。但是也不可以过度繁荣。参考近期报告《重磅！房地产系列深度五：三四线房价再无周期》。

　　政策催化下，长租公寓蓝海将爆发，利好世联行。1)租赁迎来政策蜜月期，行业机会凸显。继上周广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，7月26日我国首部住房租售条例公开征求意见，加快住房租赁和销售市场立法步伐，有望通过法治手段确立租购同权，遏制各种租房乱象，对住房租赁市场加以规范。上述政策从供给端、需求端和产业端规范和鼓励租赁市场的发展。2)租赁市场供不应求，长租公寓蓝海将爆发。从需求端来看，由于房价的快速上升以及核心一二线城市流动人口的持续增长，租赁需求将更加常态化。而从供给端来看，我国目前长租公寓约200万间，渗透率不超过2%，远低于发达国家的25%-30%。假设2020年长租公寓渗透率上升到5%，我们测算市场规模将达到1000亿元左右，利好在长租公寓有前瞻布局的世联行。

　　世联行：长租公寓龙头，受益租赁新政最优标的。我们上周进行世联行电话会议+调研，世联行已通过旗下红璞公寓切入服务式公寓领域，截止目前世联行红璞公寓在运营近3万间房，2017年计划签约10万间，中期目标是100万间。目前公司已进入广州、武汉、合肥、南京、杭州等25多个重点城市。其中在广州超过1万间房，绝对领先，在武汉和杭州市占率也排名第一。在此次公布的12个试点城市中，除沈阳和肇庆外，其余10个城市都为公司重要布局城市。我们看好公司做大长租公寓的重要优势：强大综合服务能力所带来整收房源的优势。经过测算，长租公寓未来将为世联行贡献重要利润，是公司分享房地产后服务市场蛋糕的重要途径。我们看好世联行长期投资价值，持续推荐世联行。

　　本周我们统计的48个重点城市整体成交数据环比变化+4%，同比变化-34%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+13%/+3%/+3%；一/二/三线城市同比分别变化-48%/-31%/-31%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+171%/-0%/-38%/-23%，北、上、广、深同比变化-22%/-50%/-68%/-56%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化+6%，同比变化-28%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为7.7个月，环比变化-0.2个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.2/-0.2/-0.1个月。

　　投资建议：这是新世界、新视野、新市场。三四线本轮去库存方式非常大程度上限制了政府和金融机构未来行为，三四线房价周期属性大幅度减弱。投资标的重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、华联控股。

　　风险提示：货币政策大幅收紧。

　　主要数据