机构：光大证券

　　核心观点

　　政策面：房住不炒+因城施策，新型城镇化重回一二线，棚改收缩，销售影响大 于投资，预计2019年棚改货币化购房面积占比1.36%，实物安置投资占比4.11%

　　需求侧：购房信贷支持高位趋缓，预计全年销售金额持平，销售面积-7%，其中 一线、二线、三四线销售面积分别+30%、+10%、-14.5%

　　供给侧：年度策略观点持续印证，预测2019年新开工+8%，施工面积+8%，土 地购置费5-10%，房地产投资+6%；土地市场总量下行，结构性回暖

　　投资建议：坚守价值蓝筹，关注区域热点、存量运营和物管扩张

　　风险提示：国际宏观大环境动荡或导致全球总需求下滑；国内经济增速放缓和失 业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；房企还债高峰来临，部分中 小型房企信用风险提升；就业情况恶化有可能影响办公楼出租率及租金水平；消费 支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑