机构：中泰证券

　　评级：中性

　　公司简介： 根据仲量联行报告，按建筑面积以及投资组合资产价值计算，ESR是亚太区最大物流地产平台。集团发展及管 理现代物流设施，以满足亚太区电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商及 其他物流基础设施的需求。集团主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩 国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。集团持有资产负债 表的物流物业组合，并管理诸多基金及投资公司，于亚太区投资处于物业生命周期不同阶段的物流物业。截止 2018年12月31日，共管理18家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过51亿美元，此外还管理一只于 新交所上市的不动产投资信托基金，账面估值约为22亿美元。集团的资产管理规模约为160亿美元。 

　　中泰观点： 亚太地区物流地产空间发展空间巨大：根据仲量联行报告，美国及日本等成熟市场的人均物流地产面积约四平 方米，澳大利亚及新加坡的各自人均物流地产面积约一至二平方米，而韩国、中国及印度的人均物流地产面积 仅不足一平方米。亚太区人均物流地产面积较小，中国、日本、新加坡、澳大利亚及印度的合共人均物流地产 面积存量仅0.5平方米。随着市场成熟，预期服务相关地区人口所需的物流地产面积水平会有巨大发展空间。 

　　经营业绩方面：2016至2018财年，ESR实现营业收入分别为0.97亿美元、1.53亿美元、及2.54亿美元，2017 年收益增长由于上海易塔、太仓明崭、武汉东西湖、天津武清等中国物流物业租金增加及基金资产规模增加带 动基金的承诺资本金额增加和集团2017年收购易商红木信托基金经理人所致，2018年收益增长由于(1)中国 及日本物流物业租金和增设韩国核心基金及china invesco core fund等新基金使得主要市场的基本管理费和资 产管理费增长强劲(2)2018年8月完成收购CIP后将其并入集团财务业绩所致；毛利率方面分别为97.3%、 97.7%、及82.8%，2018年有所下降受到收购经营建筑业务的利润结构不同的CIP的影响。 

　　估值方面：按全球公开发售后的30.5亿股本计算，公司市值为493.2-529.9亿港元，相比港股同行较高。公司市 盈率约为29.7-31.9倍，高于行业平均；市净率约为2.39-2.53倍，高于行业平均。盈利能力方面，18年的ROE、 ROA分别为10.6%和5.39%，高于行业平均水平。综合公司的行业地位、业绩情况与估值水平，我们给予其65 分，评级为「中性」。 

　　风险提示：(1)市场竞争风险(2)亚太地区或全球经济影响(3)跨国业务营运风险