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中泰国际:2021拥抱十四五地产行业新常态, 把握优质赛道商业管理机遇

2021-01-06 16:33:01 来源:智通财经 作者:佚名

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  中泰国际

  本文转自微信公众号“港股策略思考”,作者“刘洁琦”。

  年度策略

  房地产行业  

  十三五期间,人口、城镇化与金融政策取态积极,支持了中国经济的快速发展,住宅销售额由15年的7.2万亿上升至20年的约15.2万亿。2020年下半年开始,房地产政策持续收紧,11月初发布的十四五规划建议文件中,首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。
中泰国际:2021拥抱十四五地产行业新常态, 把握优质赛道商业管理机遇
我们预计十四五期间房地产政策基调将回归中性。

  综合考虑:1)人口增速回落;2)城镇化进入中后期;3)政策中性,我们认为整体需求将稳步回落,预计2021年全国房地产销售面积/均价/销售额分別同比-5%/-3%/-8%;2021年全国房地产投资受施工及土地购置费支撑,预计同比增长5%。虽然整体需求回落,我们认为房地产市场仍存在两大结构性机会:

  1)核心城市群因持续吸引人口、资金流入,需求有望保持旺盛;

  2)十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化。

  实施城市更新行动”,住建部将“全力实施城市更新行动”列为21年八大工作之首,我们认为2021年旧改将提速。

  2020年百强房企权益销售市场份额约为63.4%(vs

  2019:约63.5%),百强房企拿地总额同比增14.0%。考虑20年积极的拿地节奏,我们认为2021年百强房企有望保持整体销售规模平稳,部分中型房企有望获得更好增长。

  房企利润率19年以来显著下降:以香港上市房企为样本,40家内房股平均毛利率/净利润率由18年全年的32.4%/13.0%/下降至20年中的28.4%/11.7%。考虑到:1)19年土地市场较17年有所降温、地价涨幅下降;2)房价涨幅有回升,我们预计18-19年销售的项目将对房企的盈利能力提供正面支持,预计21-22年利润率下行趋势放缓。

  同时我们认为房企盈利能力继续分化。恒生中国房地产指数全年跌23.6%,跑输恒指20.2%;截止2020年12月31日收市,主要内房股平均估值为4.6x20年PE,位于10年底部;20年PB为0.65,低于10年均值。

  我们认为估值已相当程度上反映了政策收紧与利润率下行的影响;随着房企明确新政策常态下的销售、业绩目标,成长不确定性消除,21年一季度优质内房股有望迎来估值修复。

  此外,我们认为在十四五期间,房企多元化业务(物管、商业、物流等)分拆上市可释放资产价值,并将持续成为重要的投资主题。

  2021年我们看好三类优势房企:

  1)稳健全国性龙头有望迎来新常态下的估值回归;

  2)竞争力突出的高成长中小房企;

  3)旧改专家。

  首选万科(02202),宝龙地产(01238),建发国际(01908)以及时代中国(01233)。

  物业管理行业  

  2020年物业管理板块表现亮眼,20家主要物管企业全年涨幅均值为40.5%,市值百亿以上的物管企业全年涨幅均值为50.9%。随着下半年上市企业数量及融资规模显著增加,板块内估值开始显著分化。

  展望2021年,我们的核心判断是:1)随着房地产行业增速放缓,物业管理等存量管理业务对地产企业的战略重要性将持续提升;2)住宅物业管理企业同时面临机遇与挑战,多元化探索是战略重点之一;3)商业运营管理有望受惠于消费复苏带来的人流、租金、消费额恢复。

  我们首选商业运营管理企业,因为:

  1)我们看好商管行业的商业模式。商管行业已形成基础物业费+租金分成+其他增值服务的商业模式,随着商场出租率及租金的提升,商管服务商的收入也随之提升,利润率提升空间更大;

  2)我们看好商管行业的竞争格局。商业项目的主要竞争力来自于位置、成熟的运营团队以及丰富的品牌资源,难以短期建立,故优质商管企业的护城河很高;

  3)上市商管标的稀缺。首选个股是宝龙商业管理(09909)。

  我们建议关注住宅物业管理行业的多元化探索,城市服务或是新蓝海

  受到全国住宅销售面积高位回落的影响,全国住宅物业管理规模增速将逐步放缓。2020年物管企业积极探索业务多元化,城市服务为重点发力领域之一;我们认为在城市精细化管理的趋势下,公共空间管理的需求十分旺盛,城市服务有望成为物管企业的新蓝海,商业模式的演化值得关注。建议投资者关注碧桂园服务(06098)。

  该信息由智通财经网提供

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