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潘向东:“房住非炒”是否意味着房价出现“拐点”?

2017-10-23 15:33:50 来源:格隆汇 作者:潘向东、刘娟秀、文思

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  作者:潘向东、刘娟秀、文思佶

  “房子是用来住的,不是用来炒的”已经写入十九大报告,“中国梦”的实现必然也会伴随而来“居者有其屋”。要打破房地产市场奇怪的困局,只能从制度安排着手,去推动发展的长效机制。长效机制的推出,在短期内对抑制房价会起到一定的作用,但由于城镇化进程依然在加快,真实需求较为强烈,中期房价上涨的趋势很难改变,并不会产生“房价”的拐点。当然在长效机制的作用下,上涨的幅度将降低,涨速与过去比也将大幅回落。
    “房子是用来住的,不是用来炒的”已经写入十九大报告,“中国梦”的实现必然也会伴随而来“居者有其屋”。但对于过去上涨了近二十年的房地产市场,涉及房地产的任何政策、言论都会牵动着大家敏感的神经。

  宁夏一个并非涉及居民住宅的房产税政策出台,立刻引起了众多老百姓的围观。深圳的一宗涉及70年只租不售的土地拍卖、北京共有产权房的推出,让大家浮想起未来房地产调控的长效机制。单从大家对房地产的关注度来看,房地产价格应该是进入到了敏感区域。买卖过股票的股民都知道,假若股市进入到价格敏感区域,政策、未经证伪的消息一出来,波动幅度就会加大;假若股市处于低迷状态,任何消息的出台都会钝化,不管是好消息还是坏消息。

  不过很奇怪的是,从2007年以来,房地产价格就已经进入到敏感区域,十几年来在不断的质疑声中持续地上涨,呈现上涨刚性。

  在探讨房地产有无泡沫的时候,经济分析一般采用两大指标:房价收入比和房地产的租金回报率。

  从房价收入比来看,深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了,目前北京上海深圳这一数据大概在15-22之间,而全球的一线城市相比而言就低很多,例如纽约大概是5.9左右,多伦多6.7左右,东京4.3左右,新加坡5左右。因此,用房价收入比来说,可以说是中国房地产泡沫比较严重。

  从另外一个指标,房屋的租售比来看,上海可以说雄冠全球,达到1:1040.46。北京、深圳等一线城市也一样,没有哪一个城市能够跟这个城市做比较,例如纽约大概是1:183,新加坡1:258,伦敦1:485。

  用这些传统的度量房价有无泡沫的指标来看,都会觉得泡沫很大。所以,没有谁,做一个经济分析的拿指标去度量说咱们的一线房地产市场没泡沫的。

  大家一直说租售比雄冠全球,但看看中国房地产的租金回报率,却一直是不断的回落。与此相对应的房地产市场却很奇怪,奇怪在哪儿呢?明明都知道有泡沫的情况下,老百姓购房却依旧疯狂。假如认为老百姓是疯狂的,非理性的,那么我们看另外一个指标,城市的土地溢价率,不管是天津、广州,还是苏州、南京,自2016年房地产严厉调控以来,土地溢价率很多超过了100%,土地的溢价率意味着什么?地产开发商拿到这块地以后,开发出来的价格没有一定的涨幅,是要亏本的,房地产开发商是商人,会做亏本买卖吗?这就出现问题了,老百姓在疯狂追逐房地产,同时房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好,其他人也好,都在说这个市场的泡沫很大,原因在哪儿?

  用房价收入比来度量一线城市的上涨是有缺陷的,很多北上深刚刚参加工作就买房的年轻人,首付款都是父母给的,这就让我们思考,用北京市上班的人拿的工资这个收入去说房价的事,是否存在不合理的地方?

  第二个方面,说到租售比,很多人买房是为了出租吗?就像大家买成长股一样,是为了分红吗?

  尽管这两个指标度量中国的房产市场存在缺陷,但不可否认的是这市场有点近乎疯狂。这一让人觉得奇怪的、又近乎疯狂的房地产市场,其持续的“鹤立鸡群”是不是背后有我们不知道的原因?

  我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。美国的城镇化率接近75%以后,房地产市场的涨跌确实属于货币现象,利率高,房价跌,利率低,房价涨。再看日本,在城镇化率达到78%之前,无论如何调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后,不管货币政策如何宽松,日本的房价始终不断地回落。所以,城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进,预计未来还会有源源不断的人来买房,加之供给又有限,价格自然上涨。

  我们的城镇化率,2020年大概能到达60%左右,我们也不说到达日本78%左右的时候房价见顶,但是目前的城镇化率还在不断的往上攀升,依然在延续,这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈现刚性的上涨,2007年、2011年、2013年进行房地产调控,每一次调控之后为何就没有起伏呢?原因还有另外两个制度安排,一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”,与此同时,银行很多信贷是跟房地产相关,我们现在并没有进行过金融机构,特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整,很有可能会导致它们的不良率急剧攀升。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验,自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致我们每一次进行宏观调控的时候,不仅仅是控制需求,还要控制供给,不让房地产开发商在股票市场融资,不让他们在债券市场融资,银行业不给他们放贷。大家都知道,需求是控制不了的,只能递延,该结婚的在丈母娘的压力之下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后,需求一旦释放出来,供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控,但调控之后,都是房价再次上台阶。

  另外一个方面,大家买房地产是买土地吗?郊区土地多的是,为什么就买城市中心附近的房子呢?房子为何这么值钱呢?原因是它所提供的公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候,存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排,决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。计划经济体制搞了一个行政设置,叫直辖市、省会城市、地级市、县城。全县最好的公共服务资源集中在县城,全国最好的公共服务资源集中在直辖市,在改革开放之后,这种不平衡进一步得到了强化,强化的结果则是现在全国最好的高校集中在北京、上海,最好的中学、医疗机构都集中在北京、上海,所以大家在追逐这些公共服务资源的时候,就会有房地产的故事。目前北京都在通过户籍限制人口,假若未来放开,那会是一个什么样的结果?但三、四线城市的人口是净流出的,假若这种资源分配格局的制度安排没有改变,一旦城镇化率止步不前,那么将来城市房地产市场将会出现分化,一、二线城市将出现恒强,三、四线城市将走弱,“大城市病”将困扰中国。

  因此,要打破房地产市场奇怪的困局,只能从制度安排着手,去推动发展的长效机制。那么该怎样建立长效机制来调控房地产市场呢?长效机制设计秉承的基本原则当然就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  在市场经济之中,需求得不到满足必然会出现价格的上涨,价格的上涨必然会刺激供给的增加和需求的抑制,自动实现均衡。但由于房地产的供给受到政府供地的限制,同时房屋又关系到民生,这导致政府并不完全按市场化来管理房地产市场,其运行自然也不按市场化规律运行。

  在供给有限的条件下,要实现平稳价格只能从调节需求入手。房地产的购买需求包括城镇化过程中的居民真实需求和投资者为了实现资产保值增值的炒作需求,涨价能抑制居民的真实需求,但并不一定短期内能抑制炒作需求,相反还可能由于短期价格上涨导致收益率提升更进一步刺激炒作需求。

  长效机制的建立当然要抑制炒作需求,抑制炒作需求有效的手段:其一,政府增加税收、提高房贷利率等,通过增加持有成本、购买成本来抑制炒作;其二,政府通过行政措施限购来抑制炒作。目前,发达经济体很多都采用持有环节的税收来抑制炒作和实现对财产性收入的分配调节,但中国目前仍然处于发展阶段,更多仍然是鼓励老百姓创造财富,努力鼓励居民增加财产性收入,所以调节贫富差距的利器——财产性收入税收,并没有因为房地产的调控需要而推出。与此同时,在土地拍卖能快速增加财税收入的条件下,政府也没有积极性去推可能会抑制房地产市场发展的持有环节房产税。目前,一、二线城市进行房地产调控时,均选择了采用限购来抑制炒作需求。从目前来看,假若没有税率等其它机制对冲,放开限购带来的将是房价继续上涨,历史上就没有出现过限购的商品最后放开没有上涨的。因此,未来一段时间建立长效机制,在抑制炒作需求方面预计仍将倚重限购。

  从中期来看,炒作需求都是跟随真实需求变化而变化的。既然真实需求更多反映的是民生,那么满足真实需求的供给是必要的,但价格必须是可接受,这就要求提供的房屋价格不能过多偏离居民的真实收入。基于此,长效机制里的供给必然会要求城市周边的廉租房更进一步地加大推出,与此同时,对于核心地段,70年只租不售的土地拍卖方式预计也会推行。由于只租不售的土地拍卖会影响地方的财政收入,因此推行的速度预计也是一个渐进的过程。

  要建立长效机制来调节对一、二线大城市房地产的真实需求,这就需要我们改变当前大城市发展模式,把社会资源分散式分布,不能过多的集中在一、二线城市,特别是未来5-10年是服务业快速发展的阶段,可以优先考虑在一些欠发达的城市实现服务业管制政策的放开,实现这些城市的后发追赶。

  尽管这些长效机制的推出,在短期内对抑制房价会起到一定的作用,但由于城镇化进程依然在加快,真实需求较为强烈,中期房价上涨的趋势很难改变,并不会产生“房价”的拐点。当然在长效机制的作用下,上涨的幅度将降低,涨速与过去比也将大幅回落。

  当然,随着未来中国步入中等发达收入经济体,经济增速逐渐步入较低阶段,城镇化也步入尾声,政府财政也没有土地出让可以依赖,人口老龄化也开始困扰,到那时,居民的财产性收入(不动产、资本、遗产等)征税也将会随之推出,税收对房地产将发挥自动调节器的功能。到那时,我们已经不再需要行政性的限购措施,因为到那时,我们发愁的不再是房价的上涨,而是思考如何避免房价像日本90年代以来的房价一样持续低迷,思考如何避免金融系统受房地产的拖累而出现危机。由此可见,房价真正的“拐点”到来,并不是一件让人高兴的事。

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