香港现时楼价高企是不争的事实，官方楼价指数持续20个月上升并屡创新高。但不少业内人士都认为，现时楼价虽然高，但市场风险却较上一个高峰期为低。原因之一，在于楼按债务受控。

　　


　　香港楼市上一个高峰期是1997年，但遇上亚洲金融风暴后，楼价却出现雪崩式下跌；背后的原因之一，是当年按揭借贷审批远较现时宽鬆，不少买家，特别是投资者，出现过度借贷的现象。当经济危机出现，借款人无力负担还款时，便出现大量信贷违约。而持货太多的投资者应付不了按揭还款，在市场上抛售单位，结果亦加大「价崩」的规模。

　　而2009年以来，香港监管当局陆续收紧按揭指引，外加多项措施，避免当年大量买家过度借贷的情况再现：例如陆续收紧按揭成数、推出压力测试、信贷资料库加入按揭资料、透过土地注册处电子通知杜绝借款人在提取一按后再违规借用二按等。结果是房价与收入比虽然屡创新高，但金管局统计银行新批按揭的供款负担比率却较2009年前更低。

　　关键在于，严格执行的按揭指引控制了获批按揭借款人的供款负担，令成功借取按揭的，都是财政实力较佳的买家。旁证之一，是2016年人口普查发现，需要为住所偿还贷款的家庭，每月供款只佔月入19%，较2011年时的20%更低。

　　没有人知道经济危机会在什麽时候重来，但在负债受控的情况下，上一个周期的价崩式调整，一般认为难以重现。

　　叶敬诚 按计划有限公司联席董事

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