嘉里建设发布截至二零一九年六月三十日止六个月中期业绩
本公司董事会(「董事会」)公布本集团截至二零一九年六月三十日止六个月之未经审核中期业绩。本公司审核与企业管治委员会在向董事会作出建议以待批准前，已召开会议审阅本集团截至二零一九年六月三十日止六个月之业绩及未经审核之简明综合中期财务报表。截至二零一九年六月三十日止六个月，本集团股东应佔溢利为 35.95 亿港元，较二零一八年同期之 39.90 亿港元下跌 10%。本集团以公允价值为基准对其投资物业组合进行计量，并于截至二零一九年六月三十日止六个月录得投资物业公允价值之增加(扣除其递延税项)为 4.52 亿港元(二零一八年：24.38 亿港元)。截至二零一九年六月三十日止六个月，在未计入上述公允价值之增加所产生的影响前，本集团录得股东应佔溢利增加 103%至 31.43 亿港元(二零一八年：15.52 亿港元)。增加主要原因为于二零一八年为澳门发展中物业作出 11.75 亿港元之减值亏损拨备。
董事宣布将于二零一九年九月十七日(星期二)派发截至二零一九年六月三十日止六个月之中期股息每股 0.4 港元(「中期股息」)(二零一八年：0.4 港元)予于二零一九年九月五日(星期四)名列本公司股东名册(「股东名册」)内之本公司股东(「股东」)。于二零一九年五月二十一日举行之本公司股东週年大会上，股东通过截至二零一八年十二月三十一日止年度之末期股息每股 0.95 港元，合共约 13.83 亿港元，并已于二零一九年六月六日派发。
管理层讨论及分析
(A) 业绩总览
本集团于截至二零一九年六月三十日止六个月内录得营业额112.25亿港元，较截至二零一八年六月三十日止六个月同期营业额105.60亿港元上升6%。本集团营业额主要包括物业销售所得款项、租金收入，以及酒店运营之收入。
截至二零一九年六月三十日止六个月期间，本集团未计入投资物业公允价值之增加淨额及其相关税项的影响之股东应佔溢利合共31.43亿港元(二零一八年：15.52亿港元)，按年增加103%。
截至二零一九年六月三十日止六个月期间，本集团投资物业公允价值之增加淨额及其相关税项的影响合共4.52亿港元(二零一八年：24.38亿港元)。
(B) 内地物业部
部门于二零一九年首六个月内，录得营业额79.14亿港元(二零一八年：83.26亿港元)，按年减少5%。下跌乃归因于已落成物业之销售收入以及租金及酒店营运的经常性收入均减少5%。毛利下跌2%至32.47亿港元(二零一八年：33.04亿港元)。收入及毛利下跌主要由于二零一八年及二零一九年首六个月的汇率波动所致。面对内地市场调整，部门仍然维持平稳的物业发展及销售步伐，投资资产组合亦取得稳健的租赁表现。
(i) 投资物业
截至二零一九年六月三十日止六个月内，本集团来自内地已落成投资物业组合所录得之营业额为18.34亿港元(二零一八年：18.62亿港元)，毛利则为14.40亿港元(二零一八年：14.96亿港元)，营业额及毛利分别减少2%及4%。
于二零一九年六月三十日，本集团在内地的投资物业组合集团应佔总楼面面积合共841万
平方呎(于二零一八年十二月三十一日：845万平方呎)。
(ii) 物业销售
截至二零一九年六月三十日止六个月内，内地已落成物业之销售录得营业额 51.15 亿港元(二零一八年：53.85 亿港元)。销售营业额主要来自杭州云荷廷、渖阳雅颂大苑、南京金陵雅颂居、杭州逸庐、秦皇岛海碧台及成都都城雅颂居商业单位之确认销售，产生毛利16.45 亿港元(二零一八年：15.99 亿港元)。
(iii) 发展中物业
本集团拥有稳固的土地储备基础，继续在黄金地段开发综合用途地标及住宅项目。
© 香港物业部
于截至二零一九年六月三十日止六个月内，香港物业部录得营业额33.11亿港元(二零一八年：22.34亿港元)；毛利则为17.48亿港元(二零一八年：9.58亿港元)。
部门期内营业额主要来自已落成住宅物业皓畋、缇山及满名山之确认销售。缇山于二零一九年四月推售，市场反应正面。
回顾期内，香港投资物业组合受惠于高出租率及平稳的租金水平，继续为集团带来稳定的经常性收入。
(i) 投资物业
于回顾期内，香港已落成投资物业贡献营业额5.94亿港元(二零一八年：5.66亿港元)，产生毛利4.67亿港元(二零一八年：4.53亿港元)。
本集团一直积极发掘于香港之业务发展机会。考虑到货仓大厦的重建潜力，本集团于二零一九年三月二十八日与嘉里物流联网有限公司全资持有的一间附属公司订立买卖协议，收购其位于沙田及柴湾的两个货仓。集团将考虑重建货仓作长期投资，从而为物业组合增值。
设计概念崭新的MegaBox坐落于九龙东，揉合购物、娱乐、餐饮及运动场地于一身，总楼面面积约110万平方呎，为香港创新零售消閒热点。于二零一九年六月三十日，MegaBox之出租率接近100%(于二零一八年十二月三十一日：近100%)。MegaBox打造及不断优化租户组合，以提供独特的体验式零售及娱乐选择。商场并善用其宽广空间及创新的场地设计，为顾客增添主题活动体验，及用作推广社区参与。企业广场5期两幢甲级办公室大楼，提供总楼面面积519,000平方呎，于二零一九年六月三十日，出租率维持于98%(于二零一八年十二月三十一日：97%)之稳定水平。
(ii) 物业销售
二零一九年首六个月内，在香港的已落成物业销售为集团带来销售营业额27.17亿港元(二零一八年：16.68亿港元)。期内毛利为12.81亿港元(二零一八年：5.05亿港元)，来自皓畋、缇山及满名山之确认销售。
(D) 展望
(i) 内地物业部
中央政府出台多项宏观调控政策并对房地产开发融资加强监管，地产行业正处于调整期。在此背景下，本集团仍能于二零一九年首六个月内实现令人满意的业绩。同时，部门调整物业销售的步伐，积极应对围绕经济前景的不确定性。长远而言，内地致力完善住房市场的增长前景及有效运行，我们有信心部门能保持强韧的营运基础。本集团将继续在主要城市补充土地储备，保持增长势头。各项目开发将如期进行，本集团并会因应市场需求及宏观经济状况，积极规划销售策略。
同时，集团一直在核心地段建立综合用途地标，用心打造优质投资物业组合，作为长线投资，为集团的经常性收入基础带来贡献。
我们定期投资为场地升级并积极管理租户组合，为商用物业增值。最重要的是，我们的工作皆以客户为中心，并以创新为首要方针；部门致力改造购物中心以提升客户体验及互动，正好体现此两大工作重点。我们将不断缔造新体验以提高客户参与度，应对零售业当前面对的颠覆性转变。另一方面，预计办公室及服务式公寓组合，可于未来季度保持稳定表现。
本集团凭力臻卓越的精神，构建备受推崇的品牌。部门会继续在此基础上推展业务计划，同时应对市场上不断涌现的挑战。
(ii) 香港物业部
本地营商气氛转趋审慎。儘管如此，本集团对香港市场的长远前景，特别在进一步减息预期的前提下保持信心。
本部门继续推售缇山、皓畋及满名山，进展顺利，并维持健康的发展中项目组合，为未来销售储备动力。集团信誉超著，将继续打造优越居停，为住客构建品质优越的生活环境。本集团并将积极参与政府土地投标，以补充香港土地储备。
集团长远策略为建立强健的经常性收入基础，香港投资物业组合为其中重要环节。本港组合中的优质中半山住宅、位于港岛东及九龙东的办公室物业，以及MegaBox商场均录得高出租率和稳定租金。我们亦期望新发展的Resiglow公寓系列，可进一步为集团增添经常性收入来源。
本集团致力巩固及开拓物业组合，以提升股东之长期回报。除住宅物业外，我们在香港购入两个货仓，以捕捉货仓物业的重建潜力。鑑于政府重启工业楼宇的活化政策，我们相信收购事项能为集团带来长远的投资良机。
本港前景仍有很大的不确定性，部门将审慎防范可能浮现的潜在风险。本集团过去经历多个市场週期，一直维持稳固强韧，因而有信心可应对不同挑战，长远保持稳健表现。
(F) 财务回顾
本集团集中处理所有业务上所需的资金，此政策有助更有效控制财政及降低平均资金成本。
本集团密切审阅及监控其外汇风险。于二零一九年六月三十日，总外币贷款(不包括人民币银行贷款)为 33.14 亿港元；而人民币银行贷款则相等于 63.10 亿港元。故此于二零一九年六月三十日，非人民币之外币贷款及人民币银行贷款分别各佔本集团总借贷383.09 亿港元的约 9%及 16%。
非人民币之外币借贷总额33.14亿港元，包括3亿美元定息债券(扣除直接发行成本)及1.80亿澳元银行贷款。本集团已分别安排交叉货币掉期合约共2.97亿美元及1.80亿澳元，以对冲美元兑港元及澳元兑港元的外汇风险。
于二零一九年六月三十日，本集团之贷款总额中 128.28 亿港元(约佔 34%)须于一年内偿还；74.16 亿港元(约佔 19%)须于第二年偿还；180.65 亿港元(约佔 47%)须于第三至第五年内偿还。本集团继续维持大部分借贷为无抵押方式获取。于二零一九年六月三十日，无抵押债项佔贷款总额约 94%。本集团将在可能情况下继续以无抵押方式获取融资，并在有需要时以有抵押项目贷款作为补充。
于二零一九年六月三十日，按本集团之负债淨额241.16亿港元及股东权益997.80亿港元计算，负债比率为24.2%(于二零一八年十二月三十一日：19.2%)。
于二零一九年六月三十日，本集团共有总额15亿港元之利率掉期合约，让本集团可为利率风险进行套戥及可享有更稳定利率组合。
有关本集团之可用财务资源，于二零一九年六月三十日，本集团未动用之银行贷款信贷总额为 109.41 亿港元，现金及银行存款则为 141.93 亿港元。加上来自本集团投资物业组合及酒店业务的强劲经常性现金流量，为本集团带来强健的财务状况，让本集团可于投资机会出现时把握时机。
董事宣布将于二零一九年九月十七日(星期二)派发截至二零一九年六月三十日止六个月之中期股息每股 0.4 港元(「中期股息」)(二零一八年：0.4 港元)予于二零一九年九月五日(星期四)名列本公司股东名册(「股东名册」)内之本公司股东(「股东」)。于二零一九年五月二十一日举行之本公司股东週年大会上，股东通过截至二零一八年十二月三十一日止年度之末期股息每股 0.95 港元，合共约 13.83 亿港元，并已于二零一九年六月六日派发。
管理层讨论及分析
(A) 业绩总览
本集团于截至二零一九年六月三十日止六个月内录得营业额112.25亿港元，较截至二零一八年六月三十日止六个月同期营业额105.60亿港元上升6%。本集团营业额主要包括物业销售所得款项、租金收入，以及酒店运营之收入。
截至二零一九年六月三十日止六个月期间，本集团未计入投资物业公允价值之增加淨额及其相关税项的影响之股东应佔溢利合共31.43亿港元(二零一八年：15.52亿港元)，按年增加103%。
截至二零一九年六月三十日止六个月期间，本集团投资物业公允价值之增加淨额及其相关税项的影响合共4.52亿港元(二零一八年：24.38亿港元)。
(B) 内地物业部
部门于二零一九年首六个月内，录得营业额79.14亿港元(二零一八年：83.26亿港元)，按年减少5%。下跌乃归因于已落成物业之销售收入以及租金及酒店营运的经常性收入均减少5%。毛利下跌2%至32.47亿港元(二零一八年：33.04亿港元)。收入及毛利下跌主要由于二零一八年及二零一九年首六个月的汇率波动所致。面对内地市场调整，部门仍然维持平稳的物业发展及销售步伐，投资资产组合亦取得稳健的租赁表现。
(i) 投资物业
截至二零一九年六月三十日止六个月内，本集团来自内地已落成投资物业组合所录得之营业额为18.34亿港元(二零一八年：18.62亿港元)，毛利则为14.40亿港元(二零一八年：14.96亿港元)，营业额及毛利分别减少2%及4%。
于二零一九年六月三十日，本集团在内地的投资物业组合集团应佔总楼面面积合共841万
平方呎(于二零一八年十二月三十一日：845万平方呎)。
(ii) 物业销售
截至二零一九年六月三十日止六个月内，内地已落成物业之销售录得营业额 51.15 亿港元(二零一八年：53.85 亿港元)。销售营业额主要来自杭州云荷廷、渖阳雅颂大苑、南京金陵雅颂居、杭州逸庐、秦皇岛海碧台及成都都城雅颂居商业单位之确认销售，产生毛利16.45 亿港元(二零一八年：15.99 亿港元)。
(iii) 发展中物业
本集团拥有稳固的土地储备基础，继续在黄金地段开发综合用途地标及住宅项目。
© 香港物业部
于截至二零一九年六月三十日止六个月内，香港物业部录得营业额33.11亿港元(二零一八年：22.34亿港元)；毛利则为17.48亿港元(二零一八年：9.58亿港元)。
部门期内营业额主要来自已落成住宅物业皓畋、缇山及满名山之确认销售。缇山于二零一九年四月推售，市场反应正面。
回顾期内，香港投资物业组合受惠于高出租率及平稳的租金水平，继续为集团带来稳定的经常性收入。
(i) 投资物业
于回顾期内，香港已落成投资物业贡献营业额5.94亿港元(二零一八年：5.66亿港元)，产生毛利4.67亿港元(二零一八年：4.53亿港元)。
本集团一直积极发掘于香港之业务发展机会。考虑到货仓大厦的重建潜力，本集团于二零一九年三月二十八日与嘉里物流联网有限公司全资持有的一间附属公司订立买卖协议，收购其位于沙田及柴湾的两个货仓。集团将考虑重建货仓作长期投资，从而为物业组合增值。
设计概念崭新的MegaBox坐落于九龙东，揉合购物、娱乐、餐饮及运动场地于一身，总楼面面积约110万平方呎，为香港创新零售消閒热点。于二零一九年六月三十日，MegaBox之出租率接近100%(于二零一八年十二月三十一日：近100%)。MegaBox打造及不断优化租户组合，以提供独特的体验式零售及娱乐选择。商场并善用其宽广空间及创新的场地设计，为顾客增添主题活动体验，及用作推广社区参与。企业广场5期两幢甲级办公室大楼，提供总楼面面积519,000平方呎，于二零一九年六月三十日，出租率维持于98%(于二零一八年十二月三十一日：97%)之稳定水平。
(ii) 物业销售
二零一九年首六个月内，在香港的已落成物业销售为集团带来销售营业额27.17亿港元(二零一八年：16.68亿港元)。期内毛利为12.81亿港元(二零一八年：5.05亿港元)，来自皓畋、缇山及满名山之确认销售。
(D) 展望
(i) 内地物业部
中央政府出台多项宏观调控政策并对房地产开发融资加强监管，地产行业正处于调整期。在此背景下，本集团仍能于二零一九年首六个月内实现令人满意的业绩。同时，部门调整物业销售的步伐，积极应对围绕经济前景的不确定性。长远而言，内地致力完善住房市场的增长前景及有效运行，我们有信心部门能保持强韧的营运基础。本集团将继续在主要城市补充土地储备，保持增长势头。各项目开发将如期进行，本集团并会因应市场需求及宏观经济状况，积极规划销售策略。
同时，集团一直在核心地段建立综合用途地标，用心打造优质投资物业组合，作为长线投资，为集团的经常性收入基础带来贡献。
我们定期投资为场地升级并积极管理租户组合，为商用物业增值。最重要的是，我们的工作皆以客户为中心，并以创新为首要方针；部门致力改造购物中心以提升客户体验及互动，正好体现此两大工作重点。我们将不断缔造新体验以提高客户参与度，应对零售业当前面对的颠覆性转变。另一方面，预计办公室及服务式公寓组合，可于未来季度保持稳定表现。
本集团凭力臻卓越的精神，构建备受推崇的品牌。部门会继续在此基础上推展业务计划，同时应对市场上不断涌现的挑战。
(ii) 香港物业部
本地营商气氛转趋审慎。儘管如此，本集团对香港市场的长远前景，特别在进一步减息预期的前提下保持信心。
本部门继续推售缇山、皓畋及满名山，进展顺利，并维持健康的发展中项目组合，为未来销售储备动力。集团信誉超著，将继续打造优越居停，为住客构建品质优越的生活环境。本集团并将积极参与政府土地投标，以补充香港土地储备。
集团长远策略为建立强健的经常性收入基础，香港投资物业组合为其中重要环节。本港组合中的优质中半山住宅、位于港岛东及九龙东的办公室物业，以及MegaBox商场均录得高出租率和稳定租金。我们亦期望新发展的Resiglow公寓系列，可进一步为集团增添经常性收入来源。
本集团致力巩固及开拓物业组合，以提升股东之长期回报。除住宅物业外，我们在香港购入两个货仓，以捕捉货仓物业的重建潜力。鑑于政府重启工业楼宇的活化政策，我们相信收购事项能为集团带来长远的投资良机。
本港前景仍有很大的不确定性，部门将审慎防范可能浮现的潜在风险。本集团过去经历多个市场週期，一直维持稳固强韧，因而有信心可应对不同挑战，长远保持稳健表现。
(F) 财务回顾
本集团集中处理所有业务上所需的资金，此政策有助更有效控制财政及降低平均资金成本。
本集团密切审阅及监控其外汇风险。于二零一九年六月三十日，总外币贷款(不包括人民币银行贷款)为 33.14 亿港元；而人民币银行贷款则相等于 63.10 亿港元。故此于二零一九年六月三十日，非人民币之外币贷款及人民币银行贷款分别各佔本集团总借贷383.09 亿港元的约 9%及 16%。
非人民币之外币借贷总额33.14亿港元，包括3亿美元定息债券(扣除直接发行成本)及1.80亿澳元银行贷款。本集团已分别安排交叉货币掉期合约共2.97亿美元及1.80亿澳元，以对冲美元兑港元及澳元兑港元的外汇风险。
于二零一九年六月三十日，本集团之贷款总额中 128.28 亿港元(约佔 34%)须于一年内偿还；74.16 亿港元(约佔 19%)须于第二年偿还；180.65 亿港元(约佔 47%)须于第三至第五年内偿还。本集团继续维持大部分借贷为无抵押方式获取。于二零一九年六月三十日，无抵押债项佔贷款总额约 94%。本集团将在可能情况下继续以无抵押方式获取融资，并在有需要时以有抵押项目贷款作为补充。
于二零一九年六月三十日，按本集团之负债淨额241.16亿港元及股东权益997.80亿港元计算，负债比率为24.2%(于二零一八年十二月三十一日：19.2%)。
于二零一九年六月三十日，本集团共有总额15亿港元之利率掉期合约，让本集团可为利率风险进行套戥及可享有更稳定利率组合。
有关本集团之可用财务资源，于二零一九年六月三十日，本集团未动用之银行贷款信贷总额为 109.41 亿港元，现金及银行存款则为 141.93 亿港元。加上来自本集团投资物业组合及酒店业务的强劲经常性现金流量，为本集团带来强健的财务状况，让本集团可于投资机会出现时把握时机。