在传统的内地房地产旺季「金九」过后，各大投行纷纷为行业最新销售情况把脉。基于客观数据较预期理想，令不少大行对今年最后一季度的房地产市场前景表示乐观。随着宏观经济增长支持力度的加强、房地产行业持续整固，不少具良好竞争优势的房企将有望可以从市场中扩大其市佔率。
　　花旗根据其14城研究，指国庆长假前六日，该14城交易量虽同比下降22%，但高于花旗预期。对于一、二线城市黄金周销售疲软，花旗认为是由于假期为出游旺季而非购房高峰期。而领先的三线城市在扬州和温州带动下，交易量回升(同比增长19%)，这主要是受到回乡购房的需求上升和灵活定价销售活动的支持。

　　该行预期各开发商未来将有望持续其相对强劲的销售增长，并预期10月份的销售表现预计可达同比上升20-25%。同时，预计2019年第四季度，各房企的营销活动将更为积极。另外，值得留意的是二线城市的终端使用者需求强劲。换言之，综合上述的市场数据，可预期货源较集中于二、三线城市的房地产开发商的全年销售增长较具保证。

　　中金则在十一黄金周期间，调研了全国26个城市的新房销售情况。在这26个城市中，新房销售面积同比下降 14%，其中超高能级和高能级城市分别下降 33%和 16%，中低能级城市增长 5%。这与上述花旗的调研结果所得基本一致。而期间的新房销售均价环比9月周均上涨2%，同比上涨 2%，其中超高能级/高能级城市下降1%，中低能级城市上涨7%。相比9月新房销售均价环比8月周均上涨0.5%，同比上涨4%，涨幅明显持续收窄。

　　花旗首选美的置业

　　中金表示随着实体市场走弱，地产政策出现进一步收紧的可能性较低，未来数周行业政策将进入观察期。近期房地产板块已呈现情绪面持续改善、估值上修的迹象，在当前基本面下行、政策平稳、板块估值偏低(A/H股地产股当前分别交易于6.0/5.5倍远期市盈率)的环境下，中金建议可积极增加地产股配置，建议关注盈利增长确定性强且财务端稳健的标的。

　　结合到花旗的研究分析，第三季度房地产板块的房企股价已整固，在2020年进一步的明显波动出现前，强劲的销售和降息前景将推动反弹。因此，具反週期特徵(即土地储备能力强或租金为作要收益)的房企的毛利复苏将继续提升其估值溢价。花旗首选的房企包括美的置业(3990.HK)、世茂房地产(813.HK)，龙湖地产(960.HK)，华润置地(1109.HK)，融创中国(1918.HK)。

　　其中，美的置业前9个月的销售已达今年全年千亿目标的70.8%，全口径合同销售额达708亿元人民币(下同)，同比增长约21.65%，相应的已售建筑面积为694.9万平方米，同比增长约20.89%。单以9月计，美的置业实现合同销售金额达101亿元，环比大升50.7%。

　　根据克而瑞统计数据，截至9月底，近4成设有全年销售目标的房企实现75%以上的达标率，而另有4成房企的达标率介乎65%至75%之间。其馀的则在65%以下。

　　美的置业在手货源充足，加上集中佈局于二、三线城市，今年第四季度将很大机会实现全年合同销售的千亿目标。再者，公司住宅项目质量具保证，智能家居配置受市场认同，特别是受到年轻一代、住房改善型的终端消费者欢迎。

　　花旗给予美的置业「买入」评级，目标价为32港元，以上周五收市价19.96港元计，潜在上升空间达60%，可作参考。