截至目前，不少由上市房地產开发商分拆出来的物管股，基本上都是以母企输血為主，往往给人右手交左手的印象。不过，近年股价表现出色、大升五倍的物管股如银城生活服务(1922)，能够获得投资者热捧，究其因是在於其第三方外拓能力强劲。截至今年上半年，按在管项目总面积计，第三方佔比已近80%。今天，港股亦迎来了2020年下半年首隻商务物管股、有大湾区高端商务物管第一股之称的卓越商企服务(6989)。
　　与其他(商务)物管股不同，卓越商企服务来自第三方的收入佔比正在不断提升。2017至2019期间，来自第三方物业开发商开发的物业面积分别佔在管总面积34.7%、41.3%及56.8%，於今年五月底更进一步扩大至58.4%。内地物管市场发展方兴未艾，近年更受到各方资金追捧，併购之声亦络绎不绝。然而，在併购以外，若没有良好的市场竞争力，要从第三方物业开发商拿到项目绝不轻易。因此，卓越商企服务在这三年间在外拓扩张上的高速发展，正反映出公司在市场上的综合实力胜人一筹。

　　从目前的招股书中，可以看到来自第三方开发商物业项目的收入於近三年间的复合年增长率达近62%，由2017年的3.48亿元(人民币，下同)扩大至2019年的9.11亿元。若按在管面积计，复合年增长率则為84.2%。这个增速在港股物管板块中实属罕有，也一定程度上说明了為何卓越商企服务在此次IPO中获得了9名重量级的基石投资者，包括腾讯(700)、京东(9618)、南方基金、雪湖资本等认购支持。

　　此外，公司是次戈IPO集资中，70%将用於业务扩张，包括併购。可以想像，卓越商企服务的未来高速增长将有望持续。

　　大湾区高端商务物管第一股

　　根据弗若斯特沙利文报告，按2019年向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区则排名第二；按向高端商务物管领域所得收入计，则排名第三，而在大湾区為排名第一。诚如上述，公司在高端商务物管市场明显拥有良好的竞争优势，且在经济相对高速发展的大湾区市场内佔领导地位。同时，中国十大互联网公司中的7家都是其客户。这些新经济公司不但具有良好的业务扩张能力，相应的业务地理覆盖亦不断扩大，未来可赋能卓越商企持续拓展业务。

　　随著大湾区经济发展规划定调，未来十年将进入另一黄金期，卓越商企服务早著先机，其商务物管业务大有可為。

　　长三角市场成下一轮增长力

　　不过，更值得关注的是，公司将进入下一轮业务高速发展期。在大湾区已建立稳固基础的卓越商企服务，单是广东省内二綫城市的策略性扩张已十分可观，加上未来锁定了长三角市场扩张佈局，料爆发力更為强劲。

　　事实上，论经济体量，长三角地区的发展潜力较诸大湾区更大更强。长三角地区正经歷產业的升级转型，特别是来自新经济领域的增长动力。区内的上海、杭州及南京，经济实力已不容置疑，新经济发展动能十足，而卓越商企服务以此為区域核心，未来计划下沉至周边苏州、无锡及寧波等多个重点城市，料正好迎来长三角地区的產业升级改革潮，市场对商务物管的需求势必持续上升。基於长三角市场的爆发力，以及卓越商企服务与新经济巨企的长期合作关系，有力进一步扩大市场份额。

　　业绩高增长持续

　　在大湾区与长三角地区等扩张政策赋能下，公司业务过去三年显著增长，复合年收入增长率為39%，而年内利润的复合年增长率则达约31%。今年首五个月，收入同比大升约59%，期内利润更同比升近99%。上半年疫情下有此佳绩，下半年业绩理论将更佳。基於综合实力强大及扩张策略清晰，加上受惠经济政策红利，卓越商企服务可长线持有。