昨天港股在外围利好气氛带动下，收市回升472点，但仍未重上30,000点。后市难免续有波动，短期或於29,000点至31,000点之间徘徊。传统智慧告知，3月大市大多表现牛皮，至4月才见生机，特别是随著各大上市公司的业绩及未来展望已尘埃落定，加上IPO市场亦再转趋活跃，可為后市带来一定推动力。
　　根据目前业绩预告，最令市场放心的是物管股，可作為未来两至三年内的持货对象。

　　虽然市场比较倾向於大型物管股，因实力相对稳健且财务状况较优，有力併购，像碧桂园服务(6098)以近58亿港元收购蓝光嘉宝服务(2606) 64.62%股权，便是一时佳话。不过，要留意的是蓝光嘉宝服务自上市一年多以来，併购成癮，被视為物管板块的中敎控股(839)。事实上，蓝光嘉宝服务於2020年是行业中的「收併购冠军」，202年前11个月，粗略统计公司已花费近7.6亿元人民币(下同)，併购了17个物业标的，带来3272餘万平方米的管理规模。

　　这个併购速度在港股也是罕见。但也反映出物管公司要在市场上获得第三方项目，没有实力很难拿到，反而以财力做併购，倒是来之更易。亦因此，令人更要关注一些凭实力取胜的物管股。

　　最高溢价空间达67.3%

　　安信国际及工银国际最近分别就小型物管股银城生活服务(1922)发佈研究报告，前者為首次，并给予「买入」评级，目标价8.70港元，对应2021年20倍市盈率，较3月1日收市价(5.20港元)有67.3%的上涨空间。至於工银国际，则重申「跑赢大市」评级，目标价7.24港元，相当於2021年预计市盈率16.3倍。综合两者，平均目标价7.97港元，较昨天收市价具53.2%的溢价空间。

　　安信国际指出，公司於南京起家，逐步发展长三角市场，现已成长為拥有超过20年行业经验，按收益计算在南京排名第一的物业管理服务供应商。银城生活服务的业务涵盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，例如政府设施、金融机构、物业销售场地、医院、公园、高速公路服务区、產业园区、混合用途物业、学校及办公大楼。於2020年底，公司的业务涵盖长江三角洲地区16个城市，合约建筑面积超过4,200万平方米，在管建筑面积超过3,900万平方米，在管项目超过360个。

　　公司项目大部分在南京，佔整体在管面积的69%，其餘31%分佈在南京以外的长三角城市。公司项目来源分佈上，关联房企银城国际所开发的项目较少。此部分总在管面积仅佔总额的18%，收入佔基础物管服务分部收入约19%，公司的独立发展能力可见一斑。

　　商业物管发展潜力大 成后市上升动力

　　项目业态方面，公司的住宅项目佔基础物管服务收入约54%，非住宅项目约46%。其中，该行注意到公司2020上半年，每平方米在管面积產生出平均每月0.4元的社区增值服务收益，略高於港股物管板块平均水平。此外，公司另一业务亮点為非住宅佔比较高，佔公司总在管面积约23%，佔基础物管收入约46%。按收入计算，远高於港股物管公司平均水平(约為24%)。

　　公司在2021年初宣佈，与关联兄弟公司银城商管，成立合资企业来开展商业物业的物业管理服务，以及开拓线上平台来发展增值服务，预计此举将有助於银城生活服务在非住宅项目的领域上再进一步。

　　安信国际认為，以在管面积来看，公司在港股物业板块属中小公司。然公司项目管理主要以第三方為主，外拓比率远高於行业平均水平，同时公司规模在中小型物管公司中排名较前，亦得益於其积极外拓的策略。此外，随著新取得项目前端投入期的过去，预计公司毛利率未来将逐步回升。

　　该行认為，儘管公司目前估值对比大型物管公司会有折让，但依靠银城集团在南京的品牌效应、较稳固的区域市场地位，同时随著项目成熟度提升及政策利好之大环境，公司拥有较高的可持续性及成长空间。该行看好公司长远的独立发展能力，首予「买入」评级。

　　银城生活服务自今年二月份发佈正面盈利预告(预期2020年度公司拥有人应佔纯利及核心纯利分别同比增加不少於100%及45%)后，陆续获得多家机构看好，值得期待。