港股IPO巿场热炒一段日子后，现再添一家物管公司，就是中国享负盛名的综合物业管理及民生服务运营商—新希望服务(3658.HK)，主要从事物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务，深耕中国西南成渝地区多年。近年发展迅速，截至2020年12月31日，全国九省共17个城巿均有新希望服务在管项目，在管楼面面积约为10.2百万平方米。而招股书显示截至最后实际可行日期，则已进一步增至11.4百万平方米。


　　新希望服务战略部署有别于其他物管企业，截至2020年12月31日，在管项目及楼面约65个物业项目，以成渝城市群及华东地区为核心，辐射至其他于一线、新一线及二线城巿。管理项目的住户大多数是中高端买家，对物管公司要求的服务质量也相应较高。

　　因此，公司具有较高的单坪创收能力，2019年公司的每平方米收益为人民币58.23元/平方米，于中国物业企业综合实力百强中排名第八位。同时公司收取的物业管理费也较同业平均高57.4%，难怪公司可以利用约1,024万平方米在管楼面面积，于2020年创造出年收入人民币5.88亿元，相信与其独特的管理模式有关。

　　传统来看，物管公司聚焦建筑本身作为服务重点，但现代化物管公司，以新希望服务为例，抓住的是「以人为本」的重心，提供包括便民便利、线上线下零售服务及餐饮等解决方案，让各在管项目形成独特的消费生态圈。从招股书披露信息可见，2020年度公司物业管理服务仅占总收入32.3%，较同业一般约50%-60%的更低。而非业主增值及民生服务分别占约28.6%及19.9%，加上两项服务3年复合增长率高达90%，恰恰反映出新希望服务善于抓住传统物管公司经营的痛点，在地产开发层面获得稳健的业务承接，在住户身上获得多次销售的机会。

　　不仅如此，新希望服务的非业主增值服务也是一大特色，按产品生命周期逻辑思路分析，新希望服务把服务伸延至楼宇落成前，包括案场服务、交付前服务及交付后维修与保养服务。随着新希望房地产集团以及其合营企业或联营公司开发项目的不断增加，也有助新希望服务提供更多相关服务，更了解住户需求，提升公司收入。

　　此外，投资者较关心的是公司与新希望房地产集团的业务关系，以了解物管公司的综合实力。从新希望服务的平均物业管理费明细可见，从新希望房地产集团在管项目获取的管理费收益为每平方米3.41元人民币，高出行业均值45.7%，说明其项目普遍为高端，且备较高的议价能力。

　　根据在管面积及项目的发展来分析，新希望服务于2020年还积极加速对外扩展，从独立第三方获取在管面积约112.8万平方米，占总体约1,024万平方米超过11.0%。公司今次于港上巿，集资用途的70%也用于收购项目，可见未来公司锐意加快收购独立第三方项目的步伐。而从新希望集团获取的项目，仍有26个共508万平方米的住宅项目尚未交付，相信在今明两年可陆续开展物管工作，利好公司估值及利润表现。

　　故此在中国物业企业综合实力可望进一步提升，令市场对集团的关注度增加，发展前景可看俏，尤其今次招股时已有6名基石投资者，包括Neptune(贝壳)、Green Better(小米)、Peak Re(复星国际)、CSIIL(中国四川国际投资)、Keltic(深圳凯尔汉湘实业)、Golden Star，共认购49.4百万美元，有意在物管板块寻找中长线资本增值的投资者，适合认购此股。