港股IPO市场炽热，医疗及相关股份尤其受到市场关注。相对来说，被指好看但不中用的新股奈雪的茶则继续受到市场质疑，加上早已预示今年翻身无望且亏损扩大，更令一众茶饮粉丝们大失所望。据了解，奈雪的茶之所以亏损，主要是铺租及劳工成本上升所致。


　　事实上，这也侧面反映出住宅及商业物业的潜在价值。人流、物管服务都是基本，茶饮始终难以全面线上化，未来前景并不乐观。建议奈雪的茶招股时，还是要审慎待之，勿请举妄动。

　　相反，内房股和物管股更值博。今年以来，宏观经济恢复，加上人民币升值预期，房地产项目合约销售表现大幅领先，尤其具实力的优质内房股，同比增长强劲。美的置业(3990)是受市土关注的中型内房股，近期发布了2021年前5月未经审核营运资料。根据公司公告，2021年1至5月，公司及其附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售额约691.3亿元人民币(下同)，同比增长89.4%，相应的已售建筑面积约578.2万平方米，同比增长69.5%。其中5月单月，美的置业实现合约销售额160.7亿元。同比增长29.8%；5月已售建筑面积为128.3万平方米，同比增长1%。

　　回顾公司2020年业绩，美的置业的营业收入达 525 亿元，同比增长 27.6%，其中物业开发及销售收入 515 亿元，同比增长 27.4%；物业管理服务收入 7.76 亿元，同比增长 59.9%；商业物业投资及运营收入达 1.91 亿元，同比下降 14.1%。公司收入同比增长主要由于确认销售面积同比增加，物业管理面积增加所致。商业物业投资运营收入受疫情影响租赁业务导致收入同比下滑。

　　利润方面，公司去年毛利达 116.58 亿元，毛利率 22.2%。2020 年公司核心净利润 48 亿元，同比增长 15%。 与此同时， 公司的融资成本下降，财务结构优化。截止 2020 年底公司账面现金 268 亿元，有息负债总计 586 亿元，加权融资成本 5.33%，较 2019 年 5.87%有明显下降。

　　截止 2020 年底，公司总土地储备 6,347 万平方米，权益建筑面积 4,289 万平方米，一线、强二线及二线城市 达3,686 万平方米，占比 58%。 海通国际重申美的置业的「优于大市」评级，并给予公司 2021年 4-5 倍PE估值，对应合理市值约为 231-289 亿港元，对应合理价值区间约为 18.77-23.47 港元每股。按最高目标价计，具有25%的上行空间。

　　小而美的银城国际

　　专注于在长江三角洲地区为全龄客户开发优质住宅物业的房地产开发商——银城国际(1902) 近日亦公布了5月未经审核经营数据。月内，集团连同合营企业及联营公司实现总合约销售额约为27.3亿元，合约建筑面积约为192,137平方米，分别较2020年同比大幅上涨249.1%和291.9%；月内平均合约售价约为每平方米人民币14,205元。

　　2021年首5个月，集团累计实现总合约销售额约为127.4亿元，同比显著上涨305.4%；总合约建筑面积约为640,129平方米，同比增加273.9%；平均合约售价约为每平方米人民币19,900元。

　　集团于今年首五月表现突出。在坚持「立足南京，深耕长三角，辐射都市圈」的发展策略下，集团杭州青山湖畔项目、观湖之宸项目及南京金陵玖园项目销情持续向好，以上项目合共录得合约销售额约53.9亿元，占1至5月总合约销售额约42.3%。

　　由上可以见到，无论中型还是小型的内房股，合约销售都显示出强劲的增长，在合约销售增长下，未来一年两家集团旗下的物管公司亦将实现大幅扩张。其中，银城生活(1922)有望重拾动力，再见去年9.6港元高位。