港股近期走势未见转向，投资者大多静观其变，尤其对科技股的投资热情更被迅速冷却。在反数据应用垄断的前提下，互联网巨头的阵痛应未止，短期难言看好。但市场资金仍充裕，新股认购反应依然保持旺盛，相信不少资金正待好码头泊岸。其中，物管股可看先，原因有三，业绩佳、增长强且行业整合中。

　　业绩稳步上扬 第三方项目强劲增长

　　长三角地区的领先物管公司银城生活服务(1922)可说是中小型物管企业的表表者。今年上半年，公司总收益达约5.88亿元人民币(下同)，同比增加约41%。其中，来自物管服务的收益达约4.62亿元，同比增加约37.3%，占总收入约78.6%；来自生活社区增值服务的收益达约1.26亿元，同比增长约56.3%，占总收入约21.4%。期内，纯利达约4,020万元，同比增加约36.1%，净利润率同比增加0.3个百分点至7.5%。整体关键指标全升，表现极佳。

　　但更值得留意的是，公司的第三方外拓能力强劲，市占率于期内持续扩大。这与目前港股不少物管股高度依赖母企输血有别。今年上半年，公司取得近1,000万平方米的新增在管面积，令期内来自第三方房地产开发商的在管面积占比进一步提升至84.2%，同比扩大2.5个百分点，且远高于行业平均水平。

　　另外，从地域层面来看，公司的品牌实力优势亦正扩大。自去年开始，公司加大南京以外地区的拓展力度，非南京的在管面积已超过1,800万平方米，同比大幅增长75.6%，占总在管面积的比例进一步提升至37.4%，同比扩大6.4百分点。

　　非住宅项目贡献持续提升

　　截至2021年6月30日，集团合约建筑面积及在管建筑面积分别约5,091万平方米及约4,900万平方米，同比增长约36.4%及约45.3%。

　　据了解，银城生活服务将继续深耕长三角，并充分发挥其区域集中化战略，通过「加密南京、做大苏南、布局淮海」持续提升集团的业务覆盖率。

　　与此同时，值得留意的是，毛利率较高的非住宅项目是集团近年重点发展的板块，截至2021年6月30日，非住宅项目在管面积约为1,060万平方米，占集团总在管面积约21.7%，而项目数量同比增长52.1%。非住宅项目的收入贡献持续提升，于期内录得收益约2.19亿元，同比增加约41.3%，占物业管理服务总收入的比例提升至47.4%(2020年同期：46.0%)，非住宅项目的平均毛利率约为16.4%。

　　银城生活服务于去年成功并购汇仁恒安，其在完成既定营业目标的同时，于期内新获得5家医院机构的委聘，进一步提升集团在医院物管市场的领先地位。而南京城墻、金陵美术馆等地标建筑项目的获得，有助于提升集团知名度及品牌形象。今年2月，集团也成立合营公司进军大型商场、商业街的物业管理领域，有望于未来积累经验以获取更多同类型客户，以增加收入来源。

　　从上述可见，银城生活服务凭借强大的外拓能力，在目前信贷收紧的情况下，可更好地多元化的持续扩大市场份额，减少对兄弟公司的依赖，并抓紧中小型房企及物管公司退市的机遇，实现良好的可持续发展。再加上其区域性集中化战略行之有效，长三角经济及物管市场相对稳健发展赋能下，将可进一步令其扩张加速。

　　最后，要注意的是，同系的银城国际(1902)于今年首七个月的总合约销售额达约175.7亿元，同比显著上涨155.3%，而总合约建筑面积约867,764平方米，同比增加129%。这可继续为银城生活服务的业务增长赋能。内生+外拓同步增长可期下，2021年全年业绩亦有望再次取得佳绩。

　　按保守估计，公司2021年全年纯利有望达约一亿元，现价预测市盈率不到10倍，大大落后于同业。根据港股迄今47家物管上市公司计，21E预测市盈率为27倍，意味银城生活服务在后市大有上升空间。