古中人：新一轮内房淘汰赛 择优质股看美的置业
内地房地产市场监持续趋严早已不是新鲜事。自「三条红綫」政策出台后，市场早已料到新一轮行业整合将加速。然而，这次有所不同的是，不少房企在过去数年的规模扩张过程中留下了大尾巴，来到信贷收紧时期便遭上灾难性打击。
中国房地产市场已从黄金年代走向白银年代，行业利润率持续下降，房价上涨空间有限，但成本则不断上升。在此情况下，有助提升营运效益的规模扩张成为了重点。不过，在造血能力降低，而输血成本高企的宏观环境下，房企受到的是双重打击。但不可忽视的是市场上的中小型优质房企将乘势而起，后市有望收成。
近期，美的置业(3990)发佈了2021年半年度业绩。资料显示，2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元人民币(下同)，同比增长71%，主要得益于城市升级和城市深耕策略的有效发挥。
但更值得留意的是，根据贝壳研究院统计，依照三线四档融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为76.1%，淨负债率为58.2%，现金短债比为3.03。其剔除预收款后的资产负债率超阈值，保持黄档行列。公司预计最快在2022年底实现绿档。
浙闽与珠三角区域销售增速明显
2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元，同比增长71%。会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心淨利润31亿元，同比增长31.6% ；归母核心淨利润23亿元，同比增长11.2%。业绩远较行业平均增速为高，突显出美的置业的稳健性和高营运效率。同时，期内收入主要来源于物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及运营三部分，分别为324.8亿元、4.25亿元、1.33亿元，总收入佔比98.31%、1.29%、0.4%。这显示出公司未来在物业管理服务、商业物业投资及运营这两个业务板块仍有不少发展空间。
事实上，美的置业于上半年所重点深耕的三个区域，浙闽、沪苏、珠三角的销售额实现了良好的同比增速，分别达到174%、59%、96%，前十大深耕城市销售规模佔50%。
另外，在拿地方面，美的置业继续走城市升级之路。通过主动控制和缩减低量级城市的投入，甚至个别城市逐步的退出，美的置业未来有望在一线、二线和强三线城市佈局佔比上升到85%以上。
2021年上半年，美的置业在19个城市新增23块土地，新增总建筑面积 440万平方米，其中，沪苏、浙闽、珠三角区域新增总建筑面积佔比 65%，同比提升10%。
城市升级之路预期不但有助美的置业持续稳定其来自物业开发及销售的收益，同时也有利于公司在经济成熟发展的城市中不断深度拓展物管服务、商业物业投资。
虽然2021年上半年，美的置业的营收继续增长，但其利润率仍难逃下滑的行业趋势。期内，美的置业的毛利率为20.7%，同比下滑5.68个百分点；淨利润为9.09%，同比下滑2.15个百分点。但这个下行趋势有望在未来随著城市升级策略的持续，规模效应的进一步发挥而稳住。
房地产的制造业逻辑
自三道红线房地产贷款集中度管理双集中供地等政策实施以来，财务状况对房企来说越发重要。
美的置业管理层早前在业绩会上表示，公司会严格的按照权益销售额40%的预算拿地，同时加快去化和回款效率，增加经营性现金流的厚度，降低对负债的佔用以及依赖；另一方面，美的置业会用好现在的合作开发模式，通过引入优质少数股东增加美的置业的权益资本，合作开发中，美的置业保持至少有65%以上的权益。此外，美的置业要持续打造产品溢价能力，通过降本降费，提升盈利水准，增厚盈利的资产。
根据美的置业的业绩公告，截至2021年6月末，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度1,432亿元，尚未动用的银行授信额度899亿元。2021年上半年，美的置业新增有息负债融资成本为4.74%，加权平均融资成本为4.92%，期内银行借款和债券融资合计佔比76%，期限两年以上的融资馀额佔比39%。
实际上，近期政策调控已经让房地产行业的底层逻辑开始改变。美的置业管理层表示，现在房地产行业是制造业的逻辑，即国家对地价和房价进行限制，毛利空间受到控制，企业是否能实现较高的毛利要看自身的经营能力。按照制造业的逻辑做房地产经营，这是美的置业的基因，也是公司的优势。
发展多元业务
中国房地产业步入深水区，竞争格局悄然生变。美的置业也逐步从开发为主向城市空间的综合建设运营商转型。
美的置业立足销售型业务，发展多元化业务，培育第二增长曲线，即在做强做大房地产开发基本盘的基础上发展物业服务、商业运营和产业事业。
截至2021年6月30日，美的置业的物业服务合同面积为7,500万平方米，力争年底达到1亿平方米；商业运营方面，美的置业已累计获取商业项目总建筑面积357万平方米；产业生态由智慧化、建筑装备、设计公司还有睿住资本等经营单位组成。据了解，美的置业的产业板块今年预计可取得总值20亿元的新增合同，全年预计经营收入15亿元，其中第三方业务预计佔到50%。
基于公司行之有效的营运策略，券商们对美的置业的未来增长保持乐观，花旗、摩根大通及中金等大行均分别给予公司「买入」或「跑赢行业」评级，目标价分别为21.88港元、18港元及20.56港元，平均目标价达20.15港元。
中国房地产市场已从黄金年代走向白银年代，行业利润率持续下降，房价上涨空间有限，但成本则不断上升。在此情况下，有助提升营运效益的规模扩张成为了重点。不过，在造血能力降低，而输血成本高企的宏观环境下，房企受到的是双重打击。但不可忽视的是市场上的中小型优质房企将乘势而起，后市有望收成。
近期，美的置业(3990)发佈了2021年半年度业绩。资料显示，2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元人民币(下同)，同比增长71%，主要得益于城市升级和城市深耕策略的有效发挥。
但更值得留意的是，根据贝壳研究院统计，依照三线四档融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为76.1%，淨负债率为58.2%，现金短债比为3.03。其剔除预收款后的资产负债率超阈值，保持黄档行列。公司预计最快在2022年底实现绿档。
浙闽与珠三角区域销售增速明显
2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元，同比增长71%。会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心淨利润31亿元，同比增长31.6% ；归母核心淨利润23亿元，同比增长11.2%。业绩远较行业平均增速为高，突显出美的置业的稳健性和高营运效率。同时，期内收入主要来源于物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及运营三部分，分别为324.8亿元、4.25亿元、1.33亿元，总收入佔比98.31%、1.29%、0.4%。这显示出公司未来在物业管理服务、商业物业投资及运营这两个业务板块仍有不少发展空间。
事实上，美的置业于上半年所重点深耕的三个区域，浙闽、沪苏、珠三角的销售额实现了良好的同比增速，分别达到174%、59%、96%，前十大深耕城市销售规模佔50%。
另外，在拿地方面，美的置业继续走城市升级之路。通过主动控制和缩减低量级城市的投入，甚至个别城市逐步的退出，美的置业未来有望在一线、二线和强三线城市佈局佔比上升到85%以上。
2021年上半年，美的置业在19个城市新增23块土地，新增总建筑面积 440万平方米，其中，沪苏、浙闽、珠三角区域新增总建筑面积佔比 65%，同比提升10%。
城市升级之路预期不但有助美的置业持续稳定其来自物业开发及销售的收益，同时也有利于公司在经济成熟发展的城市中不断深度拓展物管服务、商业物业投资。
虽然2021年上半年，美的置业的营收继续增长，但其利润率仍难逃下滑的行业趋势。期内，美的置业的毛利率为20.7%，同比下滑5.68个百分点；淨利润为9.09%，同比下滑2.15个百分点。但这个下行趋势有望在未来随著城市升级策略的持续，规模效应的进一步发挥而稳住。
房地产的制造业逻辑
自三道红线房地产贷款集中度管理双集中供地等政策实施以来，财务状况对房企来说越发重要。
美的置业管理层早前在业绩会上表示，公司会严格的按照权益销售额40%的预算拿地，同时加快去化和回款效率，增加经营性现金流的厚度，降低对负债的佔用以及依赖；另一方面，美的置业会用好现在的合作开发模式，通过引入优质少数股东增加美的置业的权益资本，合作开发中，美的置业保持至少有65%以上的权益。此外，美的置业要持续打造产品溢价能力，通过降本降费，提升盈利水准，增厚盈利的资产。
根据美的置业的业绩公告，截至2021年6月末，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度1,432亿元，尚未动用的银行授信额度899亿元。2021年上半年，美的置业新增有息负债融资成本为4.74%，加权平均融资成本为4.92%，期内银行借款和债券融资合计佔比76%，期限两年以上的融资馀额佔比39%。
实际上，近期政策调控已经让房地产行业的底层逻辑开始改变。美的置业管理层表示，现在房地产行业是制造业的逻辑，即国家对地价和房价进行限制，毛利空间受到控制，企业是否能实现较高的毛利要看自身的经营能力。按照制造业的逻辑做房地产经营，这是美的置业的基因，也是公司的优势。
发展多元业务
中国房地产业步入深水区，竞争格局悄然生变。美的置业也逐步从开发为主向城市空间的综合建设运营商转型。
美的置业立足销售型业务，发展多元化业务，培育第二增长曲线，即在做强做大房地产开发基本盘的基础上发展物业服务、商业运营和产业事业。
截至2021年6月30日，美的置业的物业服务合同面积为7,500万平方米，力争年底达到1亿平方米；商业运营方面，美的置业已累计获取商业项目总建筑面积357万平方米；产业生态由智慧化、建筑装备、设计公司还有睿住资本等经营单位组成。据了解，美的置业的产业板块今年预计可取得总值20亿元的新增合同，全年预计经营收入15亿元，其中第三方业务预计佔到50%。
基于公司行之有效的营运策略，券商们对美的置业的未来增长保持乐观，花旗、摩根大通及中金等大行均分别给予公司「买入」或「跑赢行业」评级，目标价分别为21.88港元、18港元及20.56港元，平均目标价达20.15港元。