古中人：美的置业财务稳健 势突围而出
人行上周降准释出1.2万亿元增强市场流动性，为宏观融资环境降温，利好新经济、内房等在此前受压的板块，其中内房板块亦在中央维稳大方向下有望继续稳健发展，可以择优入场。
在芸芸内房股中，本栏一直比较留意美的置业(3990)。虽然公司是民企，但因大股东财务实力雄厚，经营理念清晰，加上旗下智慧物管公司具有显著的差异化优势，若未来分拆，美的置业的估值大有机会倍翻。刻下公司估值已随大市回调，或是入市良机。
据了解，随著近期融资环境有所放鬆，多笔供应链ABS融资计划获准发行，市场预期房企整体信贷环境将会得到一定的改善，优质民营房企有望率先享受“红利”。据悉，美的置业近期也向中国银行间市场交易商协会提交了MTN的注册申请。
在“三线四档”背景下，美的置业一直紧跟国家政策，实施现金流为王、稳健经营、做强内生增长的策略，目前成效显著，各项负债指标均持续改善优化。纵观美的置业今年以来经营，营收利润稳健增长、多项财务指标继续优化，种种迹象表明美的置业战略转型已进入爬坡期，开启了新的增长征程。
预期未来公司的估值将有望重新获得提升。
资本结构持续得到优化受关注
今年上半年，美的置业的有息负债571亿元人民币(下同)，总额下降。同时，淨负债率 58.2%，大幅下降21%。现金短债比显著提升至2.21；扣除预收款后的资产负债率下降至74.7%。由此可见，美的置业提升淨资产的同时也在降低负债率和融资成本，巩固杠杆结构优势，增厚安全边际。
亿翰资料显示，截至上半年，50家典型房企平均淨负债率为75.7%，美的置业58.2%的淨负债率在行业内属于极低的梯队。今年，行业内一个明显的分化在于淨负债率满足“三道红线”标准的房企在上半年均有不同幅度的上行，且多数企业有息负债有所下降。在保证财务稳健、现金流安全以及有息负债稳定或者下降的同时，美的置业自身运营效率的提升、资金使用效率的提高保证了企业的长期发展，促成淨负债率有所下降。
在债务及现金流方面，近期行业出现较多债务违约暴雷事件均与美元债有关，而美的置业目前债务结构主要为银行借款和公司债券，且银行借款和债券融资合计佔比76%；公司并无信託和美元债。与此同时，上半年，其银行授信额度高达1,432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，展现了较高的抗风险能力。源于美的置业各项业务的向好发展及财务状况的持续进步，中诚信评级及联合评级均评定公司主体信用评级为AAA，展望稳定。
具备营收利润持续增长的能力
值得注意的是，“三道红线”中，淨负债率是较为容易压降的指标，但这些企业指标的改善并不等同于真实偿债能力的提高，企业还需要提升运营实力促回款保证现金流以提高自身的偿债能力。
美的置业2021年中期业绩报告显示，上半年，美的置业全口径合约销售金额826亿元，同比增长71%，行业增速位于第一梯队；营业收入 330亿元，较去年同期增加57.8%。
利润方面，美的置业核心淨利润和归母核心淨利润分别31亿元及23亿元，比去年同期增加31.6%及11.2%。
在现金总量方面，截至2021年6月30日，美的置业现金馀额321亿元，较上年末增加20%，流动性充裕。
综合以上资料来看，美的置业有持续取得优异业绩增长的能力并且运营管理出色，偿债能力强。
据了解，这样优异的成绩主要得益于美的置业积极践行“四大主航道”战略规划，发展多样化产业生态圈。区域深耕效果显著，销售业绩增长强劲；产品力不断升维，城市升级战略再上台阶。
美的置业数年坚持城市升级、区域深耕，持续不断地将土地投资投放在二线以上城市、聚焦于长三角和湾区，城市佈局升级为一线、二线和强三线为主，区域佈局更加聚焦。并积极践行“四大主航道”战略规划，发展多样化产业生态圈。围绕房地产开发各个阶段，实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通，延伸地产开发价值链，并进入“第一曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。
融资环境回暖优质房企有望受益
自“三道红线”和房地产贷款集中管理等融资新规实施，房企融资环境发生了极大变化，融资难成为了行业内的共识。但是，10月15日，中国房地产业协会召集10家房企在京座谈，给这一问题带来了转机。
房企座谈会的召开，这预示著决策者在积极倾听市场声音，而与会房企也提出了自己的诉求，相信后续将陆续推出一系列相关政策和配套措施，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。同日，央行在此前货币政策季度例会上12年首次罕见发声提出房地产“双维护”，而此次再为市场答疑，在行业内部分房企信用风险暴露引发市场担忧的背景下，释放对行业当下及未来仍保持稳健发展的信心。
由上综合可见，这一系列举措以及带来的预期显然也为当前趴在估值底部的房地产板块的回暖注入了强心针，后续机会愈渐明朗。
与此同时，房企间的分化也在加速，从机构观点来看，房企的财务表现，业绩情况等均是值得考量的重点。
资料显示，美的置业凭藉持续优化的财务指标融资管道依旧畅通。此前亿翰智库选取了50家A H上市房企统计得出，2021年上半年，E50房企融资成本均值为5.96%，而美的置业的加权平均融资成本低至4.92%，显著优于市场上的民营房企。
今年5月，美的置业发行CMBS，发行金额为20.96亿元，借款利率为4.5%；6月新增授信等值港币35.73亿，执行利率为Hibor/Libor+2.5%；而公司上半年新增借款加权平均实际利率为4.74%，这都充分显示美的置业稳健的财务盘面在资本市场上拥有的竞争实力，也意味著后续其融资成本还将实现进一步优化。
在芸芸内房股中，本栏一直比较留意美的置业(3990)。虽然公司是民企，但因大股东财务实力雄厚，经营理念清晰，加上旗下智慧物管公司具有显著的差异化优势，若未来分拆，美的置业的估值大有机会倍翻。刻下公司估值已随大市回调，或是入市良机。
据了解，随著近期融资环境有所放鬆，多笔供应链ABS融资计划获准发行，市场预期房企整体信贷环境将会得到一定的改善，优质民营房企有望率先享受“红利”。据悉，美的置业近期也向中国银行间市场交易商协会提交了MTN的注册申请。
在“三线四档”背景下，美的置业一直紧跟国家政策，实施现金流为王、稳健经营、做强内生增长的策略，目前成效显著，各项负债指标均持续改善优化。纵观美的置业今年以来经营，营收利润稳健增长、多项财务指标继续优化，种种迹象表明美的置业战略转型已进入爬坡期，开启了新的增长征程。
预期未来公司的估值将有望重新获得提升。
资本结构持续得到优化受关注
今年上半年，美的置业的有息负债571亿元人民币(下同)，总额下降。同时，淨负债率 58.2%，大幅下降21%。现金短债比显著提升至2.21；扣除预收款后的资产负债率下降至74.7%。由此可见，美的置业提升淨资产的同时也在降低负债率和融资成本，巩固杠杆结构优势，增厚安全边际。
亿翰资料显示，截至上半年，50家典型房企平均淨负债率为75.7%，美的置业58.2%的淨负债率在行业内属于极低的梯队。今年，行业内一个明显的分化在于淨负债率满足“三道红线”标准的房企在上半年均有不同幅度的上行，且多数企业有息负债有所下降。在保证财务稳健、现金流安全以及有息负债稳定或者下降的同时，美的置业自身运营效率的提升、资金使用效率的提高保证了企业的长期发展，促成淨负债率有所下降。
在债务及现金流方面，近期行业出现较多债务违约暴雷事件均与美元债有关，而美的置业目前债务结构主要为银行借款和公司债券，且银行借款和债券融资合计佔比76%；公司并无信託和美元债。与此同时，上半年，其银行授信额度高达1,432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，展现了较高的抗风险能力。源于美的置业各项业务的向好发展及财务状况的持续进步，中诚信评级及联合评级均评定公司主体信用评级为AAA，展望稳定。
具备营收利润持续增长的能力
值得注意的是，“三道红线”中，淨负债率是较为容易压降的指标，但这些企业指标的改善并不等同于真实偿债能力的提高，企业还需要提升运营实力促回款保证现金流以提高自身的偿债能力。
美的置业2021年中期业绩报告显示，上半年，美的置业全口径合约销售金额826亿元，同比增长71%，行业增速位于第一梯队；营业收入 330亿元，较去年同期增加57.8%。
利润方面，美的置业核心淨利润和归母核心淨利润分别31亿元及23亿元，比去年同期增加31.6%及11.2%。
在现金总量方面，截至2021年6月30日，美的置业现金馀额321亿元，较上年末增加20%，流动性充裕。
综合以上资料来看，美的置业有持续取得优异业绩增长的能力并且运营管理出色，偿债能力强。
据了解，这样优异的成绩主要得益于美的置业积极践行“四大主航道”战略规划，发展多样化产业生态圈。区域深耕效果显著，销售业绩增长强劲；产品力不断升维，城市升级战略再上台阶。
美的置业数年坚持城市升级、区域深耕，持续不断地将土地投资投放在二线以上城市、聚焦于长三角和湾区，城市佈局升级为一线、二线和强三线为主，区域佈局更加聚焦。并积极践行“四大主航道”战略规划，发展多样化产业生态圈。围绕房地产开发各个阶段，实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通，延伸地产开发价值链，并进入“第一曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。
融资环境回暖优质房企有望受益
自“三道红线”和房地产贷款集中管理等融资新规实施，房企融资环境发生了极大变化，融资难成为了行业内的共识。但是，10月15日，中国房地产业协会召集10家房企在京座谈，给这一问题带来了转机。
房企座谈会的召开，这预示著决策者在积极倾听市场声音，而与会房企也提出了自己的诉求，相信后续将陆续推出一系列相关政策和配套措施，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。同日，央行在此前货币政策季度例会上12年首次罕见发声提出房地产“双维护”，而此次再为市场答疑，在行业内部分房企信用风险暴露引发市场担忧的背景下，释放对行业当下及未来仍保持稳健发展的信心。
由上综合可见，这一系列举措以及带来的预期显然也为当前趴在估值底部的房地产板块的回暖注入了强心针，后续机会愈渐明朗。
与此同时，房企间的分化也在加速，从机构观点来看，房企的财务表现，业绩情况等均是值得考量的重点。
资料显示，美的置业凭藉持续优化的财务指标融资管道依旧畅通。此前亿翰智库选取了50家A H上市房企统计得出，2021年上半年，E50房企融资成本均值为5.96%，而美的置业的加权平均融资成本低至4.92%，显著优于市场上的民营房企。
今年5月，美的置业发行CMBS，发行金额为20.96亿元，借款利率为4.5%；6月新增授信等值港币35.73亿，执行利率为Hibor/Libor+2.5%；而公司上半年新增借款加权平均实际利率为4.74%，这都充分显示美的置业稳健的财务盘面在资本市场上拥有的竞争实力，也意味著后续其融资成本还将实现进一步优化。