上週碧桂园(2007.HK)、龙湖(0960.HK)、美的置业(3990.HK)三家民营房企被监管机构选定为示范房企，并陆续发行人民币债券。消息指，将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。受利好消息催化，部分内房股造好，碧桂园(2007.HK)股价较上週五上扬13.1%，领涨内房板块；龙湖(0960.HK)股价弹9.9%；美的置业(3990.HK)涨7.9%。

　　深交所官网显示，市场首单民营房企信用凭证业务在深交所正式落地。该信用保护凭证由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4,000万人币，支援参考债务发行规模4亿人币。

　　随后，龙湖发行4.02亿人币供应链ABS，利率3.5%，而碧桂园20日晚间发行5亿人币公司债，吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，票面利率4.5%，另有消息人士透露，碧桂园拟于今年6月陆续安排发行供应链ABS和ABN产品，其中供应链ABS产品将启用信用保护工具。

　　笔者相信，该融资举措为民营房企开创新的融资蓝本，民营房企发债将以“国家作保”辅以“信用保护工具”的模式，此模式有利于修复资本市场对于内房行业的信心，特别是对于民营房企的信心。此前政策利好多直接传导国企背景的内房上，以中海外、华润置地为首的国企股价在年初有所飞升，民营内房股价则持续承压，但笔者预计，此次利好举措落地后，民营房企或已显投资拐点。

　　为何监管会为房地产行业融资端鬆绑？内地数据引述，2022年1-4月房企境内外发债2350亿人币，同比下降41%。降幅较今年一季度收窄2个百分点。2018年高位以来，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著，且2022年下滑幅度出现明显加速，房地产融资口仍扼住内房的脖颈，市场信心难以重建，这对于资金密集型的内房来说仍是致命的。

　　房地产行业的政策改善传导到行业层面仍有迟缓，全国房地产开发增速不断下降，全国商品房销售面积及销售额增速在2022年开始进入负增长。内地金融机构预计，房地产投资增速下降10%，拖累GDP增速约1.1百分点，另外市场亦持续受疫情影响。监管此举在于纾困内房企业，重新拉动房地产对于经济发展的重要支柱性作用。同时，对于民营房企的扶持也释放出投资信号，龙头的民营企业得到“国家作保”，投资者可以适时留意。

　　2021年，房地产行业急遽恶化，导致内房投资者“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。进入2022年以来，内房供需两端的政策持续修复，估值底部或已显现。笔者建议，受政策利好投资者可留意民营优质内房，并应拣运营能力优质的龙头企业为妙。