2022H1归母净利润增长10.6%，融资成本进一步下降

　　2022年上半年公司实现营业收入2069亿元，同比增长23.8%。其中，房地产销售及资产运营业务收入增长21.7%至1916.7亿元(开发业务结算收入增长23.9%至1789亿)，物业服务收入增长42.2%至121.9亿元。公司整体毛利率20.5%，同比下滑2.5个ppt，其中开发业务结算毛利率21.9%，同比下滑3个ppt，下滑幅度有所收窄。归母利润率122.2亿元，同比逆市增长10.6%。公司有息负债同比增长5.4%，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比(已剔除受限资金及预收资金监管)为1.5倍，净负债率为35.5%，一直保持低于40%的水平，“三条红线”保持绿档。公司综合融资成本进一步降至4.08%，其中上半年新增融资综合成本仅为3.59%。

　　销售金额行业领先，投资优中选优

　　期内公司实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%，销售均价16676元/平，同比上升3.1%，在41个城市的销售金额排名位列前三。期内公司严格投资标准，保证投资质量，新增面积307.8万方(权益比69.2%)，占期内销售面积23.8%，新增权益地价约386.8亿元(权益比64.2%)，新增投资金额96.5%位于一二线城市。截至期末，公司总土储约1.37亿方(权益比62.9%)，另有旧改土储约524万方，土储80%位于一线及新一线城市，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。此外，期内公司已售未结金额约6673亿元，未来业绩增长确定性较强。

　　经营性业务获得快速发展

　　期内公司经营性业务取得快速增长，其中万物云全口径收入达143.5亿元，同比增长38.2%(万科物业增长34.8%、占比56%，商企及城市服务增长39.7%、占比36%，Alot及BPaaS解决方案增长59%、占比8%)；商业开发运营方面，营收增长10.4%至40亿元，开业1年以上出租率91.6%，印力第三方项目占比63.5%；租赁住宅方面，累计开业约17万间，出租率94%，续租率56%，营销费用率1%，同比下降0.4个ppt；物流仓储方面，营收增长39%至18.6亿元，已布局全国47个城市，管理项目157个，可租赁面积1164万方，其中冷链园区162万方，行业第一。

　　目标价24.7港元，维持买入评级

　　虽然受行业下行影响，公司的销售金额及毛利率水平下降，但仍然处于行业领先地位，并且取得了逆市增长的业绩。我们认为公司毛利率水平基本已处于底部区域，随着下半年市场有望进入缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入成熟期，以公司一直秉持的稳健经营策略和财务结构，我们认为公司业绩将得以稳步增长。另外，万物云已获得证监会批准并通过联交所聆讯，将为公司带来一定的估值溢价。我们预计公司2021-2023年实现归母净利润约271亿元/292亿元/300亿元,给予2022年9倍市盈率，目标价24.7港元，买入评级。