古中人：华南城获大股东50亿元支持发展 潜在价值巨大值得押宝
中国房地产市场的长期稳定发展是政府及市场的共识，预期未来将继续获得政策性支持。其中，与电商、零售消费、物流运输及供应链息息相关的产业园或商业综合体项目，除了受内外双循环经济发展支持外，亦受益于防疫措施的持续优化。在众多住宅及商业地产股中，获大股东深圳特区建发集团大力支持，近日通过旗下投资公司计划以50亿元人民币(下同)收购「西安华南城」69.35%股权的华南城(1668)可以加倍留意。
今年以来，华南城自获得深圳国资委旗下全资附属公司特区建发集团入股并成为单一大股东(持股比例为29.28%)后，特区建发集团已多次给予公司重大支持以助力其长期稳定发展，进一步提升及盘活其在手优质资产的价值。根据华南城的2022年中期业绩显示，于期内，公司在特区建发集团的鼎力支持下已经实现多个优质资源项目的落地与合作，并完善提升综合财务实力。于2022年3月31日，华南城与深圳国际控股达成合作协议，通过转让旗下乾龙物流位于郑州和合肥两处高标物流仓储项目，有效盘活资产，进一步夯实现金流。于同年8月24日，特区建发集团又以12.57亿元现金取得华南城旗下第一亚太物业50%股权，此举不仅进一步改善公司的现金流，亦有利于提升第一亚太物业的综合价值，使品牌、物业资源和服务得到协同提升。事实上，经过多年发展，华南城第一亚太物业已拥有国家一级资质物业服务，是国内少数兼具管理商品交易中心以及住宅物业能力的综合商业管理公司。
大股东支持达成三个重要目标
获国资股东入股后，华南城在保持其管理团队、市场化运营机制及产业定位和发展方向基本不变的同时，特区建发集团充分发挥国资国企优势，推动华南城实现「三个改变」，一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。
上述此前几项合作的达成支持了三个改变的方向，而近日华南城亦再次获得大股东的资金注入，通过与其旗下间接持有的深圳市深基一号产业园区投资运营订立投资协议，取得后者以50亿元人民币(下同)认购西安华南城的69.35%股权，且将以现金方式支付。交易完成后，华南城持有西安华南城的股权将由100%降至30.65%，后者将不再是华南城附属公司。
这次以总代价50亿元收购西安华南城的69.35%股权，不但能够为西安项目直接赋予充裕资金，
提高其资金流动性之馀，亦为其提供额外的营运资金，使之能够偿还华南城向其提供的股东贷款，进而提升华南城的营运资金并有效降低其资本负债比率，达致多方共赢的效果。同时，也体现出大股东对公司未来的发展充满信心，现时价值远未反映公司巨大的增长潜力。因为是次收购对价50亿，其中约22.1亿是基于西安华南城100%股权的经评估价值作价，而馀下的是按项目的未来盈利收益及现金流入计算。大股东不但没有以资产折让入股，更拿出27.9亿注入西安华南城，充份反映其对公司未来发展的信心。
受订立投资协议消息刺激，公司本周一的股价急升逾5%至0.58港元，市值约68亿港元，与上述的收购价几近相同。这正突显出公司股价十分低残，远未反映其潜在的资产价值。预期在认清公司的巨大价值潜力后，势必换来一轮的暴涨。截至今年9月30日止，公司的每股资产淨值(NAV)约3.71元，较周一收市价0.59港元，折让达84%以上。若按市场平均折让60%计，公司股价保守可见1.4港元，具有接近两倍的上升空间，值得留意。
大型综合商贸物流交易中心的开发及运营商
华南城多年来一直受市场关注，除了因为公司拥有优质的产业园资产外，还因为其具有稀缺标的的属性。公司于中国从事大型综合商贸物流交易中心的开发及运营，可比同业不多。再者，公司提供专业的综合物流及交易平台，具有全面的增值配套服务及设施，包括但不限于物流及仓库服务、物业管理、奥特莱斯运营、电子商务服务、会议及展览服务，以帮助中小企业以现代化的方式开展业务。在物业租赁和管理方面，华南城亦管理住宅、商场、专业市场以及会展，兼具管理商品交易中心以及住宅物业能力。
此外，华南城亦专注于园区的投资开发建设，于多个项目发展各类商业综合体，包括在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等多地均开发具有多功能的商业项目及相关配套，部分项目更引入政府服务中心、科教产业、体育产业、电商产业等。而集团物流分部在中国16个核心城市设有附属公司，并已建成并运营超百万平方米的标准化、现代化电商物流产业园。更值得注意的是，华南城还提全供应链综合物流解决方案和智慧硬件基础设施，以实现园区经营管理的数字化和线上化。
迄今，华南城已在各地持续开拓具差异化、特色化、本土化的商业综合体，覆盖各种新兴产业和新业态。例如，深圳华南城引入酒店用品行业领先的公司，打造酒店用品设备一站式採购中心并引入汽车新零售平台，打造汽车主题公园及汽车文化产业链。南昌华南城则围绕两大国家级基地，实现新业态、新消费突破。目前，全国华南城园区地铁站已超过20个，合肥华南城、南宁华南城等地铁正在修建中。此外，华南城 亦持续深耕在深圳的优质资源项目，如深圳华南城一期城市更新项目在稳步推进。由此可见，华南城在各地所开发的项目不仅具有特色，且与当地的重要产业相结合，形成推动产业可持续发展的巨大动能，长期价值突出。伺机吸纳，押宝可也。
今年以来，华南城自获得深圳国资委旗下全资附属公司特区建发集团入股并成为单一大股东(持股比例为29.28%)后，特区建发集团已多次给予公司重大支持以助力其长期稳定发展，进一步提升及盘活其在手优质资产的价值。根据华南城的2022年中期业绩显示，于期内，公司在特区建发集团的鼎力支持下已经实现多个优质资源项目的落地与合作，并完善提升综合财务实力。于2022年3月31日，华南城与深圳国际控股达成合作协议，通过转让旗下乾龙物流位于郑州和合肥两处高标物流仓储项目，有效盘活资产，进一步夯实现金流。于同年8月24日，特区建发集团又以12.57亿元现金取得华南城旗下第一亚太物业50%股权，此举不仅进一步改善公司的现金流，亦有利于提升第一亚太物业的综合价值，使品牌、物业资源和服务得到协同提升。事实上，经过多年发展，华南城第一亚太物业已拥有国家一级资质物业服务，是国内少数兼具管理商品交易中心以及住宅物业能力的综合商业管理公司。
大股东支持达成三个重要目标
获国资股东入股后，华南城在保持其管理团队、市场化运营机制及产业定位和发展方向基本不变的同时，特区建发集团充分发挥国资国企优势，推动华南城实现「三个改变」，一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。
上述此前几项合作的达成支持了三个改变的方向，而近日华南城亦再次获得大股东的资金注入，通过与其旗下间接持有的深圳市深基一号产业园区投资运营订立投资协议，取得后者以50亿元人民币(下同)认购西安华南城的69.35%股权，且将以现金方式支付。交易完成后，华南城持有西安华南城的股权将由100%降至30.65%，后者将不再是华南城附属公司。
这次以总代价50亿元收购西安华南城的69.35%股权，不但能够为西安项目直接赋予充裕资金，
提高其资金流动性之馀，亦为其提供额外的营运资金，使之能够偿还华南城向其提供的股东贷款，进而提升华南城的营运资金并有效降低其资本负债比率，达致多方共赢的效果。同时，也体现出大股东对公司未来的发展充满信心，现时价值远未反映公司巨大的增长潜力。因为是次收购对价50亿，其中约22.1亿是基于西安华南城100%股权的经评估价值作价，而馀下的是按项目的未来盈利收益及现金流入计算。大股东不但没有以资产折让入股，更拿出27.9亿注入西安华南城，充份反映其对公司未来发展的信心。
受订立投资协议消息刺激，公司本周一的股价急升逾5%至0.58港元，市值约68亿港元，与上述的收购价几近相同。这正突显出公司股价十分低残，远未反映其潜在的资产价值。预期在认清公司的巨大价值潜力后，势必换来一轮的暴涨。截至今年9月30日止，公司的每股资产淨值(NAV)约3.71元，较周一收市价0.59港元，折让达84%以上。若按市场平均折让60%计，公司股价保守可见1.4港元，具有接近两倍的上升空间，值得留意。
大型综合商贸物流交易中心的开发及运营商
华南城多年来一直受市场关注，除了因为公司拥有优质的产业园资产外，还因为其具有稀缺标的的属性。公司于中国从事大型综合商贸物流交易中心的开发及运营，可比同业不多。再者，公司提供专业的综合物流及交易平台，具有全面的增值配套服务及设施，包括但不限于物流及仓库服务、物业管理、奥特莱斯运营、电子商务服务、会议及展览服务，以帮助中小企业以现代化的方式开展业务。在物业租赁和管理方面，华南城亦管理住宅、商场、专业市场以及会展，兼具管理商品交易中心以及住宅物业能力。
此外，华南城亦专注于园区的投资开发建设，于多个项目发展各类商业综合体，包括在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等多地均开发具有多功能的商业项目及相关配套，部分项目更引入政府服务中心、科教产业、体育产业、电商产业等。而集团物流分部在中国16个核心城市设有附属公司，并已建成并运营超百万平方米的标准化、现代化电商物流产业园。更值得注意的是，华南城还提全供应链综合物流解决方案和智慧硬件基础设施，以实现园区经营管理的数字化和线上化。
迄今，华南城已在各地持续开拓具差异化、特色化、本土化的商业综合体，覆盖各种新兴产业和新业态。例如，深圳华南城引入酒店用品行业领先的公司，打造酒店用品设备一站式採购中心并引入汽车新零售平台，打造汽车主题公园及汽车文化产业链。南昌华南城则围绕两大国家级基地，实现新业态、新消费突破。目前，全国华南城园区地铁站已超过20个，合肥华南城、南宁华南城等地铁正在修建中。此外，华南城 亦持续深耕在深圳的优质资源项目，如深圳华南城一期城市更新项目在稳步推进。由此可见，华南城在各地所开发的项目不仅具有特色，且与当地的重要产业相结合，形成推动产业可持续发展的巨大动能，长期价值突出。伺机吸纳，押宝可也。