现在不是2008年，但是房地产企业的日子却比亚洲金融危机的时候更加难过。不过，这一次再也没有“4万亿”。

　　自2016年10月以来，随着房地产调控政策不断出台，房地产企业境内融资渠道也被全面收紧，企业唯有转向海外发债来继续补充资金。然而近期，有消息指第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文，也就是说，海外发债这条路也被堵上。

　　听闻此消息，不知房地产商作何感想。不过，万科(02202)早已发起一场轰轰烈烈的自救运动。近日，万科连续公告正式成立包括商业地产基金在内的多支基金，总规模约183亿元人民币(单位下同)，用于投资地产项目。

　　5月23日，万科公告欲出资50.31亿元与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目(含在建和已完工项目)。


　　根据公告内容整理的两只基金的交易如下图：



　　简而言之，万科将42处商业地产项目卖给“商业地产基金”(由万科和招银组建)，出让价款为129亿元，按照交易结构，该出让应当是万科卖断出表形式。129亿元的基金规模万科出资了50.31亿元，实际万科通过此项交易后净获得的货币资金为78.69亿元。

　　通过上面介绍，万科融资能力强自不必多说。然而其他房企在如今融资渠道被全面堵截的严峻形势下或没万科这般好命。

　　据了解，2016年前三季度，地产行业突如其来的繁荣，让房企大规模举债成为业内常态。不过随着当年四季度政策的收紧，全行业发债量出现断崖式下跌，不少房企不得不“出海”举债。

　　根据海通证券统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。2017年一季度，房企净融资额仅为355亿元，同比减少90%。

　　另外，数据显示，今年一季度，内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额89亿美元，是2016年四季度的两倍，仅比2013年四季度的历史高峰少了2亿美元。

　　而就在房企海外融资升温之时，却又有一记重拳袭来将这条路堵死。据财新引用外媒5月18日消息显示，第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文。

　　虽然多位业内人士指出，房企海外融资整体额度不大，短期内海外发债受阻对房企融资影响有限。但是有一个严峻的现实是，房企融资不仅用来投资，也是用来还债。近期海通证券分析师姜超向媒体表示，随着海外债券到期压力加大，国内债务还款期也将来临，在此背景下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险爆发。

　　姜超指出，房企存量债务到期压力集中在2018至2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019至2021年间到期。贷款的期限以三年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018至2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来二至五年地产行业债务到期压力集中。

　　有分析指出，在国内，房地产仍是一个规模制胜的行业。随着房企的融资渠道不断收窄，资金成本也开始提高，此时规模房企的优势愈加凸显。已有越来越多迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业。(中金在线港股综合格隆汇、智通财经)