港汇弱势触及7.85弱方兑换保证水平，逼使金管局自上周四起连番入市承接港元沽盘，以捍卫联繫汇率，有银行界人士预期，资金外流将会加剧，拆息持续上升，港银最快年中会上调最优惠利率(P按)，料本港楼价年底前最少跌半成，目前投资者不宜沾手本地地产股。
　　星展香港财资市场部(大中华)董事总经理王良享表示，要评估港银何时上调最优惠利率，其中一个重要因素要参考港元银行同业拆息(Hibor)及银行体系结馀走势，他预期﹕「美国联储局将于6月再加息，令目前约一厘的港美息差进一步扩阔，吸引更多资金进行套息交易，即是沽港元买美元，走资加剧，银行体系结馀持续下降，到时一个月港元拆息会升至约1.3厘，与此同时，以最优惠利率为基准的按揭计划实际按息约2.2厘，比起银行在同业市场拆借的成本不多过一厘，到时最优惠利率无可能不上调。」

　　王良享估计，今年港银会加息两次，幅度达半厘，而银行体系结馀会于年中降至约1,000亿元的水平。在联繫汇率制度下，当港汇触及7.85的弱方兑换保证，金管局需要向持牌银行承接港元沽盘，以稳定港元汇价，令本港银行体系结馀下跌，经过金管局连番于市场接钱之后，银行体系结馀将于周五降至1,461亿元。

　　港银一旦加息，供楼开支增加，理论上利澹楼市及地产股，而参考过去三次本港加息周期，分别是1994年至1995年、1999年至2000年，以及2005年至2006年，前两次二手楼价都分别跌约7%及12%，不过05年加息周期楼价不跌反升，升约4%。(见图一)
　　图一：05年加息周期楼价不跌反升，升约4%。

　　虽然历史数据反映港银加息楼价不一定会跌，但王良享相信本港楼价年底前会下跌最少半成，现阶段不看好地产股前景。

　　事实上，今年以来五大本地地产股股价都明显跑输恒指，股价相对资产淨值折让平均幅度达47%(见图二)，专门分析地产股的交银国际执行董事刘雅瀚就认为，虽然加息传统利澹地产股，但该行仍然给予新地(00016)及长实集团(01113)买入评级，目标价分别睇145元及78.2元。
　　图二：五大本地地产股股价都明显跑输恒指

　　刘雅瀚解释，新地及长实目前资产淨值入面，只有三成属于物业发展，其馀是收租业务及非物业发展业务，其收入前景受加息周期及楼市下跌的影响相对较轻，而新地近年积极卖楼，最新全年卖楼目标达400亿元，亦是他较为看好新地的原因之一。

　　另外，瑞信周一发表的报告亦指，弱港元利好零售业，加上今年首两个月整体零售销售比市场预期好，故推介收租股多于发展商，结予希慎(00014)跑赢大市评级。

　　(本文资料只供参考)